老牌鐵路盤光環褪色背後兩因素 [香港經濟日報] 2024-09-11

鐵路盤過往被視為樓價保值代表，不少藍籌屋苑更成為中產人士的置業夢想，但近年隨着交通網絡改善，交通位置未必是買家最大考慮，他們反而更加着重樓齡、配套，令到一些傳統大型屋苑光環褪色。

老化+配套落後 跑輸新屋苑

「Location、Location、Location」，地段因素以往是不少人置業、揀樓的金科玉律，半山、九龍塘等傳統豪宅地段代表身份象徵，自然受買家歡迎，而鐵路沿綫的大型屋苑亦因交通方便，令人覺得是樓價保值的代表。

不過，從今次跌市所見，鐵路沿綫的傳統大型屋苑卻有跑輸大市的迹象，例如荔枝角美孚新邨為例，據EPRC經濟地產庫資料顯示，該屋苑在2021年高峰期平均實用呎價超過1.4萬元，但近期呎價曾低見9,500元，跌幅達33%。相對而言，樓齡比較年輕的元朗YOHO Town，同期樓價跌幅約28%。

事實上，隨着本港交通網絡發展成熟，現時港鐵站數目接近100個，相較20至30年前急增，特別是新界區的交通更為方便。

買家在考慮樓盤方面出現範式轉移，由過往集中考慮地點，更多考慮樓齡、樓盤配套等因素，而過往鐵路屋苑落成多年已變得老化，屋苑提供的會所、配套設施開始落後於近年新入伙的屋苑，購買力開始由老牌鐵路盤轉移至新晉屋苑，令到二手樓市形勢大變。