美銀高層售1.2億 四年貶值17% [大公報] 2024-08-21

本港商業市道疲弱，市場不斷出現商廈低價甚至蝕讓成交。中環美國銀行中心高層一批單位，早前以1.21億元連租約售出，原業主賬面蝕2400萬元離場。

資料顯示，美國銀行中心高層04至07室及13室，建築面積約6632方呎，原由香港美國商會持有超過20年後，於2020年放售，並由李姓投資者以一家私人公司斥約1.45億元購入，較當時市價低約兩成。上址現租客為金融財務公司，月租約22萬元，租期至明年底。據了解，由於商廈市場過去數年持續不振，該投資者決定壯士斷臂，早前以1.21億元連租約蝕賣，呎價約1.82萬元，與近期該廈成交呎價相若，原業主持貨約4年賬面蝕16.6%。以最新成交價計，買家租金回報僅約2.2厘。

另外，早前市傳由林姓投資者持有的中環中心中低層11室，建築面積約3184方呎，以4200萬元連租約沽出，呎價約1.32萬元，創該廈10年低位。該投資者於2019年初斥約1.14億元購入單位，現賬面蝕7200萬元或63%。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒認為，持續的高昂資金成本，使愈來愈多投資者以折扣價出售資產。銀行對商業房地產市場貸款審慎，限制了投資需求，只有現金充裕的買家和用戶，成為主導市場的力量。

該行最新發表的投資市場報告指，由於美國聯儲局沒有如市場預期般減息，導致本港銀行同業拆息保持高位。銀行又採取更加保守的貸款方式，特定分類貸款比率從1.56%上升至1.79%，借款人的融資成本也伴隨上升。

專家料甲廈跌價10%

而本港寫字樓市場銷售疲弱，如原由高盛及凱龍瑞以16億元收購和發展的上環新商廈88WL，最後僅以7億元售予本地投資者，賣方錄得重大虧損。美國銀行中心有兩個樓層的成交價較高峰回落近60%；中環皇后大道中九號29樓的成交價也較高峰低逾60%。

第一太平戴維斯預測，未來數月銀行貸款質量可能惡化之下，貸款態度將更加謹慎，加上高昂的再融資成本，可能迫使更多大型物業組合持有人以折扣價出售部分非重點資產。因此，估計今年下半年商業房地產市場出現更多低價成交，甲級寫字樓價格料跌5%至10%。