美減息未如預期供樓利率宜計清 [香港經濟日報] 2026-03-30

樓市與息口走勢息息相關，受地緣政治因素影響，原本今年的減息步伐或會減慢，甚至會停止，對置業人士而言，應留意息口走勢以減低風險。

中東局勢持續動盪，特別是美伊衝突引發油價飈升，通脹有機會重拾升軌，導致全球央行政策改變。市場對美國聯儲局年內降息的預期急速降溫，甚至開始討論加息的潛在可能性，全球貨幣政策存在一定不確定性。

中東衝突爆發前，市場普遍預期美聯儲將在今年內，會進行多次減息。一般預計全年會再減息3次，惟目前市場估計減息次數銳降至1次，甚至開始出現預測美聯儲今年可能根本不會降息，情況再嚴峻時，甚至可能加息。

LGT皇家銀行（亞洲）此前預期今年減息1或2次，鑑於現時形勢，聯儲局減息空間較以往有限，該行預計在基準情境下，2026年最多只會減息1次。

美聯儲局副主席Philip Jefferson剛於上周五（27日）表示，預計伊朗戰爭將在短期內推高通脹，但目前的利率水平，能讓聯儲局更好地決定未來的利率調整幅度及時間。

外圍牽動港息 影響借貸成本

一般相信，美聯儲局即使減息，啟動時間亦會推遲，多數機構將首次降息的預期時間大幅推後，其中摩根士丹利將預期從6月推遲至9月，並預計降息次數亦將減少。

美國減息次數及時間均不似預期，在置業或投資時，仍需充分考慮及管理利率風險。雖然一般相信內低位，惟港息隨時因外圍局勢而有所變動，直接影響借貸成本、現金流及資產價格。

首先，不要只以目前利息水平去計算供款能力，現時實質供樓利率約3.25厘，可假設利率上升0.5厘至1厘，計算屆時的每月供款額是否仍能負擔。一般建議供款佔收入比例不應超過40%至50%。

現時實質供樓利率約3.25厘，以分30年期攤還計，500萬元貸款額，每月供款約21,760元；而1,000萬元貸款額，每月供款43,521元。

假設息口調升0.25厘，每月供款增幅3.2%，借500萬元每月要供多692元，借1,000萬元每月供多1,383元。若息口調升1厘，每月供款多13%，借500萬元每月要供多2,837元，借1,000萬元每月就要供多5,673元（見表）。

維持較低借貸 才有緩衝空間

其次，利率風險的本質來自槓桿風險。若借貸成數高（如9成按揭），當利率上升時，每月供款比例幅度亦同步上升，倘若維持較低借貸成數，即使供樓負擔比例上升，甚至資產價格波動，仍有緩衝空間。

事實上，息口變化對樓價走勢有直接影響。2024年9月起，香港銀行隨美國進入減息周期，共5次下調最優惠利率（P），累計減幅達0.875厘息率變化：市場實際按揭利率（以H按封頂位計）從減息周期前的約4.125厘，逐步下降至2025年底的約3.25厘，創下近3年新低。

隨着按息下調，直接減低供樓成本，並降低入市門檻，樓市氣氛亦好轉，根據差餉物業估價署公布的數據，2025年本港私宅售價指數累計上升3.25%，為自2021年以來首次錄得升幅，成功扭轉了連續3年的跌勢。

而2026年延續樓價上升動力，截至2月底止，私宅售價指數按月上升約1.6%，連升9個月，創22個月新高，反映樓市回升。

而且今年首兩月樓價累計升幅約2.6%，可見減息是推動樓市由低迷轉向復甦的動力（見圖）。

戰事倘延續 減息機會微乎其微

未來要緊密留意中東局勢能否緩和，如果衝突迅速降溫，油價回落，通脹壓力緩解，市場對美聯儲年內降息1至2次的預期可能重新成為主流。

然而，若衝突升級，戰事持續，特別是波及霍爾木茲海峽這一全球能源運輸要道，油價可能進一步飆升，今年降息的可能性變得微乎其微，極端情況下，甚至可能觸發美聯儲為壓制通脹而「保險性加息」。

置業人士宜作好風險管理，不要只看現息口環境，而不看長遠周期或息口變化，亦不要過度槓桿而忽視可能出現息口調升的月供壓力。