沙田住宅賣地的啟示 [香港經濟日報] 2024-07-29

今年第1幅住宅用地位於沙田小瀝源源順圍，最終新地以6.19億元成功投得，這對香港住宅市場有什麼啟示？

政府鑒於去年共錄得5幅地皮流標，對市場發出極負面的訊息。有見及此，今年政府推出地皮的策略將會選取「流標風險較細、地皮面積較少以及配套較完善」的地皮，而沙田小瀝源正是符合這些條件。由於這次沙田住宅地皮是全面撤辣後的第一次招標，對市場的指標性甚具意義。

沙田小瀝源源順圍住宅用地是本財政年度至今唯一推出招標的住宅用地。這次招標收到11份標書，是近兩年來最多，招標並成功吸引大中小型發展商入標。是次招標最終新地以6.19億元成功投得，以地盤面積26,100呎以及樓面面積15.66萬呎計算，平均呎價3,952元，跟市場原先預計呎價3,000元至5,000元比較，算是屬於一個中位數，符合市場預期。

比顯和里呎價大跌55%

雖然符合市場預期，但假若跟兩年前同區的顯和里地皮每呎地價8,802元相比，卻大幅下跌55%。這也可以反映某一些發展商是會抱着撿便宜貨的心態去投地。新地表示，沙田小瀝源住宅項目預計總投資額為20億元，主要集中興建中小型住宅單位。

今次的賣地其中一項條款是規定發展商並不能興建少於280呎的單位面積，假若平均每個單位500呎計算，預計可以興建約300個住宅單位。假如計及建築成本、財務利息以及發展商利潤，市場估計項目落成後，實用面積的呎價大約為1.3萬至1.7萬元的水平。

筆者曾經和朋友預言，新鴻基這次將會積極投地，並且不會把地價壓得太低。以這次沙田小瀝源住宅地皮為例，新地只需要多付1億元的地價，就可以把賣地呎價格推高638元。

大家可能會問：新地為什麼要這麼做？因為在同區沙田瓏珀山，正在積極以招標形式出售大量的貨尾單位，以及新鴻基在馬鞍山西沙路即將有數以千計的住宅單位項目推出發售。

總結而言，這次沙田小瀝源源順圍住宅用地地皮招標一共吸引了11間發展商競投，反映發展商對香港住宅後市仍然還是看好，並且投一下信心的一票。