羅素街舖租值插水 個別瀉38% 核心區租金尋底 中環舖位年挫五成 [信報財經新聞] 2023-03-21

本港零售市道去年受第五波新冠疫情衝擊，核心零售區商舖租金不斷尋底。據差餉物業估價署（差估署）昨天公布2023/24年度（下年度）應課差餉租值（租值）顯示，本港主要零售區商舖租值繼續大挫，處於昔日全球最貴舖租地段的銅鑼灣羅素街舖位，下年度租值全線滑落，個別跌幅超過38%，為過去4個年度最大；中環亦有個別舖位租值一年內急挫近五成，挫幅驚人。

下年度租值是差估署按照2022年10月1日的市值租金水平作評定，並以租值的5%作為今年4月起新一年度徵收的差餉額，因此可完全反映第五波疫情爆發對商舖市場的影響。

據差估署資料，銅鑼灣屬於第五波疫情下的重災區，一線地段羅素街所受壓力最大。位於時代廣場對面的羅素街20號地下，下年度租值僅300萬元，較2022/23年度（本年度）的486萬元下滑38.3%，成為街內租值調整幅度最大的舖位。

該舖在爆疫前的2019/20年度租值曾見1248萬元，疫情期間連挫4個年度，按年跌幅由25%至38.3%，並以下年度的租值跌幅最大；而最新租值與2019/20年度（2018年10月的市值租金）即社會事件及疫情爆發前的4個年度租值相比，更加累挫76%。

同一地段的羅素街59至61號麗園大廈地下G舖，下年度租值為366萬元，較本年度的558萬元，按年下調34.4%，過去4個年度則累積蒸發64.5%。

一直雄踞全港呎租舖王寶座、由找換店承租的同區景隆街2號單邊地舖地下A2號舖，下年度租值48萬元，按年再挫兩成，相較2019至20年度累瀉71%，跌勢不遜於羅素街地舖。不過，毗連的地下A1及B號舖，下年度租值竟錄得57萬元持平，但過去4個年度仍累挫69.4%。

廣東道海防道普遍跌逾一成

寫字樓及名店林立的中環，區內主要街道皇后大道中有多個商舖下年度租值錄得跌幅。美國服裝零售集團American Eagle Outfitters兩年前開始租用的中環皇后大道中31號陸海通大廈地下1號舖及1至2樓複式舖位，下年度租值1592.4萬元，較本年度3168萬元，按年暴跌49.7%。由日本大型連鎖雜貨店驚安之殿堂（Don Don Donki）租用的皇后大道中100號複式舖位，下年度租值1596萬元，連續兩年持平。

內地遊客購物熱點之一的尖沙咀，區內廣東道及海防道兩條主要街道的商舖租值繼續向下調整，普遍跌幅逾一成。位於海防道38至40號中達大廈地下，下年度租值再跌14.8%至552萬元，較2019/20年度低61%。

另一熱門購物區旺角的商舖租值走勢迥異，如西洋菜南街52至54號地下，下年度租值438萬元，較本年度下降9.9%。但同街7至19號好望角大廈地下13及15號舖，現由龍豐藥房租用，下年度租值反彈20.2%至1212萬元，但過去4個年度累跌47.9%。

至於內地客及水貨客掃貨熱點的上水，租值仍偏軟，例如新康街80號地下及閣樓，租值按年跌10.2%，至147.6萬元；相較疫情前的214.8萬元則累跌31.3%，降幅明顯較市區主要零售區為小。

遊客重臨 今年望回升逾15%

中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，第五波疫情對零售業是雪上加霜，「本來有實力嘅商戶，都變成企唔穩陣腳」，導致舖租每況愈下，租金極低的短租個案成為核心區常態，導致去年10月統計的租值跌幅更大。

不過，隨着本港今年全面通關，遊客重臨，個別商戶重新租舖，相信核心零售區今年地舖租金平均可升15%至30%。