置業信心弱租金「負回報」明顯 [香港經濟日報] 2023-07-28

美國再次加息0.25厘後，多家本港發鈔銀行宣布，今天起陸續加息加0.125厘。雖然本港沒有跟足美國加息步伐，但是本港累積5次加息0.875厘，新造按揭供樓利率升至3.625厘，嚴重蠶食租金回報，投資活動進一步受遏抑。

美國去年3月開始展開新一輪加息周期，至今加息11次累加5.25厘，而香港銀行去年9月才開始正式展開加息，當時最優惠利率由5厘加至5.125厘。以當時市面較常見的樓按利息上限「P減2.5厘」計，實際供樓利率將升至2.625厘。

樓價下行壓力增

相對而言，根據差估署公布去年9月份租金回報數據，中小型住宅租金回報介乎2.1至2.6厘，若與供樓利率2.625厘，出現所謂的「負回報」現象，但是情況並不算嚴重。

然而，香港經歷5次加息，累積加息0.875厘，雖然近月住宅租金價格連升5個月，但升幅遠不及供樓利率，最新（今年5月）的租金回報介乎2.2厘至2.8厘，比去年9月上升約0.2個百分點；但今日開始滙豐進一步加息0.125厘，新造按揭供樓利率達3.625厘，比租金回報高0.825至1.425厘，租金「負回報」現象相當明顯，投資者入市意慾將進一步下跌。

其次，近月整體二手樓價持續下行，以差估署公布最新數據顯示，住宅樓價指數連跌2個月，令到蝕讓賣樓的個案急增，此消彼長的效應下，預期置業信心更加疲弱，二手樓價下行壓力更明顯。

息口高企兼經濟前景不明朗，差估署私人住宅售價指數連跌兩個月，累挫1.47%，創4個月新低，惟上半年仍累升4.27%，屬4年同期最大升幅。