經濟樓市齊向好樓市次季有力升 [香港經濟日報] 2024-05-06

美國聯儲局公布最新一次議息結果，息率依舊是維持不變，符合市場預期，是連續第6次維持不變。香港方面，今次本港大型銀行同樣維持最優惠利率不變。事實上，自從2月底全撤辣後，樓市氣氛明顯好轉，交投比起撤辣前明顯增加，至於備受關注的樓價亦見企穩。現時影響樓市的最主要因素，就是息口走勢及經濟環境。

如果細心分析聯儲局局長鮑威爾的發言，不難發現息口走勢的一點端倪。他於發言時表示：「下次政策利率調整不太可能是加息。」這番說話基本已決定了美國今年不會再加息，當再有利率變化時，就是減息期的來臨。因此在其發言後，美港股市同飈，已反映了市場對減息的憧憬。

另一邊廂，近期本港經濟正在好轉。政府統計處日前公布，受惠訪港旅客進一步回升，首季GDP料按年增長高達2.7%，遠好過市場預期的增0.8%；香港股市於執筆之時，已連升8日累升近2,000點，重返「牛熊分界綫」。種種迹象顯示，香港整體經濟以及股市的基調正逐步改善。

新盤持續低開 連續7季負溢價

分析樓市時，除了要留意息口走勢，亦需注意新盤定價。現時發展商推盤是「重量」多於「重價」，令新盤持續「低開」，更導致連續7季出現「負溢價」，即新盤價錢較同區二手價為低。單以九龍區計算，今年首季新盤「負溢價」更高達7.5%，新盤開價折扣較「大市」更大。可是，自從全撤辣後樓價正在回穩，當中新盤「負溢價」由去年第三季的7.4%，收窄至5.2%，某程度上反映樓價已有止跌迹象。

說起新盤，最近一手貨尾量多寡以及供應情況，同樣受到市場關注。根據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場資料，若單以2023年或之前推出項目的貨尾計算，截至2024年3月底止錄約18,668個貨尾單位，較2023年12月底的21,886個按季大減約3,200個，減幅接近15%，反映全撤辣後相關貨尾的減少速度明顯加快。

然而，由於市場氣氛好轉，發展商加快推售單位，積極推出全新盤，同時亦令貨尾的數量增加。若以在「舊貨尾」及「新貨尾」一同計算，截至2024年3月底，累積貨尾仍然有20,486伙，維持超過2萬伙的水平。盡管如此，以整體計算，首季累積貨尾量按季亦減少6.4%，創3年半最大季度跌幅，表現不俗，但累積貨尾始終需時慢慢消化，所以樓市將呈穩中向好的走勢發展。

總括而言，在經濟及樓市同步向好下，個人認為第二季樓市有望承接首季火熱旺勢，估計次季一手交投將升約14%至5,500宗，創5年季度新高；期內二手交投料增加15%至1.2萬宗，升至逾1年高位。樓價方面，由於一手依然低價搶攻，而且減息時機仍存在不少變數，因此估計第二季樓價將維持平穩發展。