經濟因素削需求 物流倉空置率高 [香港經濟日報] 2026-04-13

受全球貿易不確定性、經濟環境影響，工廈租賃需求謹慎。萊坊工業及物流部主管陳文定預計，因物流倉空置率仍高，今年租金僅平穩甚至微跌，而地區上，則較看好佔盡地地的葵青及荃灣區。

據萊坊統計，整體工業物業租金向下，現代物流倉庫最新一季平均租金約15元，傳統工廈租金同樣回落至12.5元，均較去年同期顯著向下。租金下跌，主要因空置率上升，現代物流倉庫空置率升至約10.9%，而傳統工廈亦升至4.8%。

港人減本地消費 零售餐飲減倉庫

陳文定分析，環球經濟情況，影響物流需求，如去年中美爆關稅戰，「香港角色為轉口港，很多內地因應中美關係，把廠房由內地搬至東南亞。香港原為進出口重要地方，內地貨物來港再出口，如今貨倉需求隨即下降。」此外，他提到周邊情況亦有改變，內地如前海保稅區，優勢與港貼近，香港有企業部分於內地清關。

本港經濟同樣有變化，他指，港人北上增，減少在港消費，直接影響本地餐飲及零售，繼而降低對倉庫需求，「例如買運動服、波鞋，現上網落單價錢可能更平，隨着基建配套轉佳，零售商不一定在港設貨倉，可在內地貨倉運送到港，不用在港儲貨，始終內地人力成本及倉租便宜。」因此，他認為貨倉的出租率及租金，或多或多少是滯後的經濟指標，反映近兩年經濟環境一般情況。至於疫情期間，因封控措施令市民在家用餐，凍倉需求甚高，現亦顯著回落。

藥業電動車 擴充較積極

需求減弱，同時面對市場供應多，位於機場的菜鳥智慧港於2023年尾入伙，涉及400萬平方呎，他指現仍難以消化，「主要服務空運客戶為主，對很多商戶未必合適，若涉及市區零售，可能寧選擇沙田、葵荃區工廈貨倉。」

行業方面，他認為網購盛行，租用倉庫有一定上升，但指出未必增長很高，「港人在內地平台網購，香港僅作中轉站，商家於內地中心點集運，再運送來港貨倉派送，故不會存放香港貨倉很長時間。」其他新需求方面，他提到藥業有增長，因外國藥廠考慮到香港法例監管有保證，會選擇存放高端藥物。至於近年新興的內地電動車，涉及大型展覽室、維修中心，擴充同樣積極。

對於今年市況，陳文定預計貨倉租金走勢仍在低位徘徊，因市場空置仍多，吸引新租客搬入，業主提供特長免租期等優惠，而物流中心呎租約11至12元，較高位17至18元，回調約3成，料今年租金輕微下跌約5%。地區方面，他則較看好葵荃、青衣區，主因佔盡地利優勢，「鄰近機場、貨櫃碼頭，以及各大市區，交通上佔優。」此外，他指葵青及荃灣區，倉庫種類多，由最新式車路直達的現代物流中心，以至傳統貨倉，不同價格水平的均有提供，讓商戶有充足選擇。