每3個港人1離港 零售餐飲未復活 [香港經濟日報] 2026-04-13

香港商舖等私人商業樓宇租金在2019年2月見頂，當時指數191.7點，最新今年1月數值153.9點，累跌約20%。

售價相若時間見頂，2018年11月601點，最新今年1月329.7點，累跌45%，零售樓宇的最新回報率是3.6厘。

如果根據香港物業報告2026的數據，涉及商場商舖的私人商業樓宇，2025年私人落成量較2024年多，增至104萬平方呎，其中絕大部分由九龍和港島供應，共佔96%。年內錄得負數54萬平方呎的使用量，而年底空置率為12.5%，相當於1,605萬平方呎。

翻查上文的樓價及租金資料，由升轉跌是2018至2019年之間，附表的差餉物業估價署數字顯示，有關空置樓面持續攀升，而當空置率突破雙位數值期，剛好租售價反轉。正如住宅商廈的情況，私人商業樓宇要面對去庫存，才能創造商舖租售價靠穩的基本條件。

商廈去庫存 助穩商舖租售價

根據上文推算，2025年年底總存量約有1.28億平方呎的私人商業樓面，預計2026年的落成量將下降至79萬平方呎，當中灣仔為主要供應區，佔預計落成量的28%。到2027年，落成量將稍為上升至81萬平方呎，其中大部分來自九龍城，佔總落成量的41%。換言之，不計算可能的拆卸量，推算至2027年年底私人商業樓面大概達到1.3億平方呎，假設要去庫存，相關樓面被吸納，空置量跌回單位數約9.9%，空置樓面就只能保持1,287萬平方呎水平。

零售業樓宇市場低迷 價跌13%

2025年空置面積1,605萬平方呎，再加今明兩年落成的160萬平方樓面，合共1,765萬平方呎，未來兩年要有租戶用戶吸納478萬平方呎樓面，才能讓私人商業樓宇的空置率跌至9.9%。

不過，香港物業報告提到，盡管舉辦眾多盛事及國際會議促進私人消費增長和訪港旅遊業持續復甦，在市民和旅客的消費模式有所轉變之下，零售業樓宇市場依然低迷。以2025年第四季與2024年第四季相比，零售業樓宇的售價錄得12.7%的跌幅，而同期租金下跌4.5%。

資料顯示，復活節長假結束，據入境處截至4月7日，今年5日假期共錄得約65萬人次旅客入境，較去年4日的50萬人次增加近15萬人。出境港人數字同樣上升，截至4月7日，5日假期共錄得237萬港人離境，較去年4日的186萬人次增加51萬。以751萬人口計算，約等於每3個港人就有1人離港，長假期，香港零售餐飲繼續難捱。