細單位回報率輕微回落 [香港經濟日報] 2026年7月20日

日前提到，私人住宅各類型租金回報率，上升趨勢基本上都在去年6至8月之間見頂，之後開始回落，普遍下跌0.1至0.3厘不等，今年4月回報率介乎2.3至3.5厘不等，預測5月部分類型單位回報率或會下跌。

差餉物業估價署私樓5月回報率的確出現回落，其中A類收租之選的431平方呎以下單位，除了下跌至3.4厘之外，差估署亦向下修訂4月數據，由原來的3.5厘調低至3.4厘，換言之，回報率輕微下滑早在4月開始。另外一類回落是B類單位，亦即431至752平方呎單位，回報率亦由4月的3厘回落至5月的2.9厘。至於C至E類大單位，回報率分別是2.7厘、2.6厘及2.3厘。

租金升幅遜樓價 「供平過租」結束

這一輪的回報率下滑，主要是樓價升得快的副作用，租金升幅不及樓價，影響租金回報率下跌。而根據地產代理統計，4月份租金回報率已經跌至低於按揭息率，結束「供平過租」的局面。

這種情況有沒有機會扭轉？亦即租金升快，樓價變平穩，讓回報率尤其是細單位回報率回升？答案應該是6至9月暑假及大學開學前。

美聯物業一份報告提到，租務旺季展開，住屋需求強勁，推動私人住宅租金持續上揚，美聯「租金走勢圖」平均呎租首度突破40元。據美聯「租金走勢圖」6月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約40.01元，按月升約1.2%，創22個月最大升幅。呎租連升6個月，自今年1月創歷史新高後，呎租已連續6個月「月月破頂」。

若以今年上半年累計，私人住宅呎租升約3.3%，創近3年同期新高（見圖）。隨着暑假租務旺季到來，大批留學生來港，以及輸入人才計劃持續推進，為市場帶來新增的住屋需求，勢將進一步推高租賃交投，有望推動私宅呎租進一步攀升。

暑假租務旺季 料支持回報率靠穩

該行評估，本港大專院校學生目前宿位供應持續緊張。綜合市場資料顯示，全港逾30間大專院校合共約268,300名學生，當中有約88,400名非本地生，但院校宿位供應量僅約50,000個，假設當中一半宿位分配予非本地生使用推算，實際可供非本地生使用的宿位僅約25,000個，即約3.5個非本地生爭一個宿位，估算非本地生宿位短缺高達63,400個。上星期DSE放榜，大學收生、申請宿舍安排陸續進行，目前每日都有內地生租樓的新聞訊息，加上家長搬屋迎新學年，相信租金指數7及8月將有可觀升幅，支持回報率靠穩。