細單位供應趨勢 [香港經濟日報] 2026-05-04

差估署早前公布的《香港物業報告2026》，可以觀察到未來兩年私樓落成的趨勢，實用面積431平方呎以下細單位，仍然維持相當多水平，將會是未來新盤「激戰」的板塊。

中小型戶 未來新盤「激戰」板塊

從整體趨勢來說，私樓供應量相信已經走過2022至2025年一段高峰期（平均每年超過1.9萬伙），接着應該是進入較緩和及平穩的時間，跟公營房屋進入落成高峰期形成交換的形勢。

但從單位類型供應方面，貨源供應仍然集中在中小型單位。以實用面積431平方呎的細單位為例，在2024年達到10,794伙的高峰期，雖然隨着整體供應量回落，在去年減少至9,859伙，但今明兩年仍然分別有8,361及9,854伙，佔整體落成量比例仍然維持超過一半，在2027年更達到66%，屬於自1985年以來、超過40年最高的比例。

實用面積431平方呎的私樓單位，按現行新盤開則一般屬於兩房或以下，偏向1房為主，將會是今明兩年賣樓最多的單位類型，發展商推盤的競爭仍然相對激烈，要去貨除了目標本地小家庭外，更重要是爭取投資客、大手客客源，特別是如何將細單位包裝成為「收租神器」頗為關鍵，甚至有一部分單位會轉做學生宿舍。

至於過去一段時間曾經很受關鍵的「納米樓」類別，以差估署劃分的面積215平方呎計算，就相信供應已過了高峰期，從附表二見到，納米樓在2016年開始明顯出現，高峰期2022年達到超過1,000伙，但佔該年整體落成量（21,168伙）計算，其實亦不超過5%，亦不算是好普遍。

納米樓供應 料今明兩年續回落

在近3年（2023至2025年）就回落到平均每年500多伙，由於現時自住9成按揭的門檻已經大幅放寬，再加上在樓市調整期見到納米樓的銷情明顯放慢，而政府由2021年開始在賣地及補地價內加入不少於280平方呎的條款，估計今年或之後落成的納米樓數目應會繼續回落。

值得注意的是，從差估署預測的私樓落成量數據，2027年落成的15,362伙之中，面積大過753平方呎的中大型單位只有不足3%，涉及467伙，數目是有紀錄以來最少，比起2016至2025年平均每年3,130伙，大幅減少85%。到底這只是個別年份的上落變化，還是反映中大型單位出現斷層迹象，需要進一步觀察。

「住大啲」是一般人的期望，但以現時新樓呎價動輒1.3萬至1.5萬元計算，面積753平方呎的單位樓價便達到千萬元或以上，對於不少港人來說負擔不輕，若果勉強硬性提高單位面積要求，最終普羅市民亦有機會受影響。