細單位供應再進化 [香港經濟日報] 2023-05-16

今年首季因豪宅新盤帶動，令平均每宗一手金額超越去年；不過，今年首季有眾多中細價一手成交，因此若以中位數計算，今年首季一手成交金額中位數僅約646萬元，比起去年全年中位數約745萬元大減接近100萬元左右，反映發展商因應市況主力推細單位。

首季600萬以下一手成交 佔35%

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合「一手住宅物業銷售資訊網」資料顯示，若將今年首季一手成交量按金額劃分，不難發現不少為中細價物業，當中600萬元或以下佔約35.3%，為各類金額之中最高，並且遠高於去年全年600萬元或以下佔比約25.4%的水平。據資料顯示，今年首季有不少項目錄600萬元或以下個案，如飛揚第2期、NOVO LAND第2B期、ONE INNOVALE第2及3期、海茵莊園、雨後等。

至於今年首季逾600萬至800萬元亦錄約27.2%，連同600萬元或以下的35.3%合計，即800萬元或以下佔比高達62.5%，高於去年全年約56%水平，可見今年有不少中細價一手盤應市。

早前團結香港基金一份報告亦提到，供求因素增加買家選擇，「將貨就價」現象有所減退。以往小型單位是以銀碼細、上車易取勝，但隨着政府放寬按揭成數，令購買力上升，以及資助房屋供應增加，令選擇增多，均導致小型單位的吸引力有所下降。其售出比率自2020年起已被中型單位超越，並在去年進一步拉開差距，顯示過去首置人士為求上車而不問面積、只要較低總價入市的情況正在減退。

預計小型單位佔新落成私人住宅的比例將於今年見頂，而2024年後將有更多中型單位落成。至於納米單位方面，在政府宣布最低單位面積要求前，已有一定數量的單位動工，所以預期落成量雖然仍會持續增加，但將在2024至25年漸趨平穩。

資料顯示，政府在2022/23年度賣地計劃中，宣布要求最低單位面積為26平方米的新措施（280平方呎）。政府的解釋，設定26平方米下限，是參考了觀塘港人首次置業先導項目的23平方米單位實用面積下限。前者稍大，是因為私營項目被視為處於置業階梯更高位置。此項規定適用於所有賣地、鐵路物業發展項目及市區重建局項目。同時，從2022年2月25日起，所有需要修訂土地契約或換地的重建項目，均須受相同條件限制。

B類單位落成量 明年起漸增

所以報告提到，透過最新公布的售樓說明書及建築圖則所披露的資料，2022年及2023年可能成為小型及中型私人住宅單位落成量的分水嶺。在2022年，A類單位（實用面積少於430平方呎）落成量達到9,881個，創自1988年以來34年新高，並佔該年總落成量的47%。由於樓價仍然高企，而且A類單位依然存在一定需求，預期這類單位的比例將在2023年以後逐漸下降，2024年及2025年將會有更多B類單位落成（實用面積430至752平方呎）。