第一太平劉偉基：租務需求疲弱全新甲廈將成租客之選 [香港經濟日報] 2023-10-16

通關後甲廈租務未見改善，第一太平戴維斯香港副董事總經理及商業樓宇租務部主管劉偉基認為，高息加上金融市場欠佳，令甲廈租務需求減弱。他亦分析，在空置率偏高情況下，優質物業特別全新項目，在租務市場將佔優，成租客之選。

受需求疲弱影響，今年即使通關後，高空置率及租金下跌均未見改善。據第一太平戴維斯最新數字，第3季甲廈呎租按季再跌約2%，而整體空置率升至12.9%，為近年新高。核心區中環最新空置率為9.6%，而情況最嚴峻為東九龍，空置率高達20.3%。

甲廈租金 下半年仍有5%跌幅

劉偉基指出，整體商廈需求疲弱，是受全球不同因素衝擊，當中包括高息環境。他指出，投資涉及利息成本，息高拖延很多投資決定，包括股票市場不活躍。美國有可能進入加息尾聲，惟香港減息步伐尚是未知之數，營商環境仍是一般。

他提到，股票市場不佳，直接影響甲廈需求，「每日股票成交量弱，令投行、專業行業包括會計、律師，甚至印年報公司，整個生態受創。」與此同時，股市低迷導致租賃需求減弱。上半年的首次公開招股（IPO）市場對中環寫字樓市場產生了負面影響，籌集僅178億港元，為20年來新低。他指，IPO市場下滑意味着投資銀行和證券公司的業務前景不明，尤其是對中環設辦公室的內地公司影響甚大。過去15年來，IPO集資和中環辦公室租金之間的相關性高達0.62，充分證明關聯性。」

對於外資取態，劉偉強分析，外資變得不活躍，惟並非撤資，「中美關係欠佳，香港面對問題是金融中心地位不及以往般強，外資來港投資減少。但要留意一點，外資沒有大規模撤出香港，僅因短時間信心不足問題。」他預計，今年下半年甲廈租金，仍有約5%跌幅。

保險落戶 尖沙咀成一站式服務

至於較活躍行業，他提到對冲基金因應本港股市較波動而獲利，業務上尚有擴展空間。另一較活躍的行業為保險，他指帶動尖沙咀海港城一帶租務，「該地段鄰近高鐵站，通關後內地客來港買保險、驗身，之後到海港城購物，一站式服務盡在尖沙咀。」事實上，近月海港城港威中心屢錄保險機構租樓面，包括宏利保險租用項目5期約1.8萬平方呎單位作擴充。

需求未回復，同時間甲廈面對大量供應，劉偉基指，「甲廈供應通常5至6年一個循環，近一兩年供應相繼落成，正因2018年或之前投地，當時正值空置率最低，無人估到之後發生疫情。」

市場空置樓面達千萬平方呎，他認為正好給予租客多選擇，在此情況下，就是鬥質素的時間，「良幣淘汰劣幣，優質商廈完全佔優，當租金調整後，租客可以相同的成本，升級至較高質的物業。預計一手甲廈未來叫租，比同區二手接近甚至更平，因此將會佔優。」

企業搬遷決定上，他指非核心區域可租用面積，租金也在可承受範圍內，但裝修的成本過高，可達每平方呎1,500元，在6年的租賃期限內攤銷後，每平方呎的租金節省20元，支出水平仍然不合理，故會暫緩搬遷決定。

需求未回復，同時間甲廈面對大量供應，劉偉基指，「甲廈供應通常5至6年一個循環，近一兩年供應相繼落成，正因2018年或之前投地，當時正值空置率最低，無人估到之後發生疫情。」

市場空置樓面達千萬平方呎，他認為正好給予租客多選擇，在此情況下，就是鬥質素的時間，「良幣淘汰劣幣，優質商廈完全佔優，當租金調整後，租客可以相同的成本，升級至較高質的物業。預計一手甲廈未來叫租，比同區二手接近甚至更平，因此將會佔優。」

企業搬遷決定上，他指非核心區域可租用面積，租金也在可承受範圍內，但裝修的成本過高，可達每平方呎1,500元，在6年的租賃期限內攤銷後，每平方呎的租金節省20元，支出水平仍然不合理，故會暫緩搬遷決定。