租金回報升樓價跌勢不會太遠 [香港經濟日報] 2023-07-28

世道艱難，面對考驗的態度是做好本份，筆者一向面對考驗的態度也是提倡人人做好本份。我和同事說，他們只需要樂觀做好自己本份，其他的事由老闆應付。縱使這世道並不講究道義，但老闆的本份仍應該是在困難的時候支撑大局，保持員工的飯碗。

在團結之下，祥益地產前綫代理本月人均開單已經超過3.5宗，有些人覺得難以置信，其實競爭對手才最清楚我們的實力。雖然他們不明白為何在人海舖海的重重包圍下，祥益仍活得自在。

一直以來，祥益的開單比率均是以買賣為主，租務只佔20%左右，但是近2個月租務成交異常活躍，首次超越50%，前星期六日（7月15日至16日）屯門錄得31宗租務成交，但剛過去的周六日（7月22日至23日）卻錄得41宗成交，增幅逾30%。而全港細單位的收租回報率亦由2021年初的2.3厘上升至現時的2.8厘，算是一個很大的進展，而屯門區有很多屋苑的收租回報率亦可達3.5厘。

細單位租金回報 升至2.8厘

筆者認為租務是反映到剛需，當然是有一批內地學生，遲些又有一批優才及高才進入本港，亦會令到租務成交增加及零售受惠的。我們見到租務強勢及租金回報率上升，這個情況應該會持續幾年，因此大家都清楚其實樓價下跌不會走得太遠。

屯門二手放盤量近年都是不斷增加，所以樓價不斷微調亦是合理，但最近放盤量是輕微下跌，如果放盤量沒有持續增加或者向下跌，可能現時就是接近樓價的谷底了。以現時屯門及天水圍這兩個充滿基建和發展前景的地區為例，300萬元或以下可買到包補地價的公屋或居屋、單幢式私樓和單幢式半新盤等單位，現時有逾50個樓盤；300多萬至400萬元可買到的兩房單位有包補地價的居屋和二手私樓，有逾150個樓盤；450萬至550萬元可買到的3房單位有包補地價的居屋和嘉湖山莊等二手私樓，有逾100個樓盤。

租務的收租回報理想，而住宅的實際按揭息口只是3.5厘左右，令到所有業主都得到租值上的紅利。再加上定期息口很多時有4.5厘，其實香港人的財富不少是在增加的，而且有不少中產的定期儲蓄比按揭額更高，即是說新常態時局中租金及定期息口紅利其實都是不斷地令不少港人受惠的，所以香港最差的環境極其量是一個「太極」，一半人喜另一半人憂而已，但並不是市場結構性的泡沫爆破或者拾級而下啊。