租平過供+新需求增撑租金向上 [香港經濟日報] 2023-07-03

今年住宅租金愈升愈有，官方私人住宅租金指數連升4個月，創近1年最長升勢。

由於美國聯儲局暫無意放緩加息，導致「租平過供」情況持續，一定程度遏抑買樓需求，再加上政府推出「高才通」計劃，刺激外來人口租樓需要，料為下半年租金帶來上升動力。

據差餉物業估價署資料，今年首5個月私人住宅租金指數累升2.91%，為連續4個月向上，創去年5至8月後最長升勢。住宅租金攀升，主要由多重因素疊加而成，包括息口上升，以及「高才通」產生的額外租樓需求。

首先息口方面，利率上升加重置業負擔，不利買樓氣氛，卻惠及租賃市場。以一個售價600萬元單位為例，承造9成按揭，30年還款期，目前實際利率3.5厘計，月供25,461元，相比去年加息前實際利率2.25厘（按揭成數及還款期相同）月供20,642元，上升23.3%，導致了樓市由過往低息環境下「供平過租」情況，變成「租平過供」。

專才獲批來港 料先租樓

基於美國聯儲局現階段無意暫緩加息，單計下半年至少還有兩次加息機會，息口繼續向上，變相將進一步遏抑置業需求，但市場對住屋始終有需求，因此部分購買力或轉為租樓，為租金帶來支持。

另一邊廂，政府去年底推出「高才通」，據官方資料，今年截至5月底，有逾3.2萬宗申請，其中逾2.1萬人獲批。

該批專才來港後，由於並非香港永久居民，加上在港未有持續的入息證明以作按揭申請，估計不少人首階段先選擇租樓而非置業，故此也為租賃市場帶來額外動力，相信上述兩大因素短期未有改變下，下半年租金仍可錄可觀升觀。

值得留意是，近月樓價回軟，而租金向上，令回報率上揚。據中原地產統計，反映租金回報走勢的CRI截至4月報2.56%，按月升0.03個百分點，終止3個月跌勢。由於市場普遍預計下半年樓價呈橫行或微跌，因此，租金回報率有望繼續向上。