私樓落成量高位橫行 [香港經濟日報] 2025-12-08

近7、8年私樓落成量出現「梅花間竹」走勢，即一年高開之後，接着一年就會回落，反反覆覆出現，不過繼去年錄得2.4萬伙的高峰期之後，今年有機會打破宿命，維持在高位橫行。

從附表可以見到由2018年開始，高落成量跟低落成量的年份交叉出現，低落成量的年份（2019、2021及2023年）介乎每年大約在1.4萬伙，而高落成量的年份（2018、2020、2022及2024年）每年超過兩萬伙，最高的2024年更達24,261伙，情況與年末是項目入伙高峰期，若果工程出現誤延，落成量便可能跌落下一年。

「梅花間竹」或打破 今年落成增

按照這個「梅花間竹」走勢，去年屬於高落成量的年份，即今年的落成量理應出現低收。不過，按照差估署早前公布的數據，10月份的私樓落成量達到3,820伙，較對上一個月的1,004伙按月增加2.8倍，創今年單月新高。2025年首10個月累積落成量17,174伙，較去年同期上升17%，亦已經明顯高於過去3個單數年的平均每年13,960伙水平。

差估署今年初就預計全年落成量為20,862伙，而截至10月份數據便已經達標82%，若果之後公布的11月份、12月份落成量都能夠維持每月千多伙，即有望達標，亦打破改變過去幾年「梅花間竹」的走勢。

落成量增加，直接對發展商的新盤餘貨量構成壓力，房屋局截至今年9月底數據，已落成而未售出的現樓餘貨為2.6萬伙，屬於連續兩季下跌，較高峰回落2,000伙，不過由於10月份單月落成量達到3,820伙，再加上11月份、12月份數據，第4季整體落成量估計相當可觀。

至於同期第4季新盤銷售量方面，10月份及11月份分別是1,760宗及1,804宗，兩個月合計3,564伙，而12月受到聖誕節日因素影響，傳統上新盤銷情會放緩，整體新盤銷售量能夠追趕到現樓餘貨上升的速度成為考驗。

末季售出比例 料重越6成水平

新盤由樓花進入現樓階段之後，由差餉、管理費以至各項雜費，庫存累積的成本增加，推動發展商加快去庫存，特別是新界區或一些供應重鎮地區，仍然是新盤戰的戰場，這些新盤定價仍然有壓力，首批低開吸眼球吸客量的策略短期內不會改變。

另外，按照中原地產研究部10月底公布的研究報告，則指預計2025年落成的私人住宅，截至於今年第3季已經售出近6成單位，售出比例錄57%。該行認為，隨着發展商積極推盤，今年一手銷售速度理想，餘貨單位可望逐步消化，加上估計2025年落成量減少至兩萬個以下，料第4季落成私樓售出比例將重越6成水平。