私樓租金上升「副作用」 [香港經濟日報] 2025-01-20

香港大學經管學院發表「香港經濟政策綠皮書2025」，其中一篇章為剖析香港住房危機：演變與對策；由何漢樑、洪雨林、王柏林3位學者合撰，他們提到其中一個問題，而問題仍持續。

唐榮節錄部分報告，提到自2010年以來，香港已連續14年被評為全球住房最難以負擔市場。從研究紀錄可見，大型公共房屋使大量本地家庭免遭私樓住房支出急升影響。然而，隨着私樓住房支出上升，公共房屋錯配問題頻生，私樓租戶的人口顯著增加。面積較小私樓單位的樓價和租金，則不成比例地增加，造成這類單位價格飈升，年輕租戶承擔了不成比例的重擔，逐漸缺乏在香港住房階梯向上流動的能力。

租金重擔 青年缺向上流動能力

其中引用數據指，2006至2016年期間按住戶收入、住房類別和人口特徵的住房支出佔比變化。主要發現在於：只有私樓租戶（佔本地人口一小部分）的住房支出大幅增加。附圖是按收入五分位數和住房類別劃分的住房支出佔比變化。研究發現，租住私樓的家庭是唯一一個在各收入水平中住房支出佔比有所增加的群體。此外，私樓租戶的住房支出佔比增幅巨大。對於收入最低的四個組別的私樓租戶，住房支出佔比增幅達5至8個百分點。相比之下，公屋租戶的住房支出佔比顯著下降。在最低收入組別中，公屋租戶的住房支出佔比從22.5%下降至14.8%，減幅達7.7個百分點。

有關報告提到，2006至2016年，發現公共房屋有助大量家庭免受私樓住房支出急升的影響。然而，公共房屋錯配問題也日益嚴重，對小型私樓單位的需求則不成比例地增加，造成這類單位價格飈升，年輕租戶承擔了不成比例的重擔，逐漸缺乏在香港住房階梯向上流動的能力。

不過，現時住房情況大致依舊，即使自2019年以來市道放緩，而加息導致樓價下跌，但住宅租金又再上升。從2023年5月到2024年5月，面積小於1,000平方呎的單位租金指數上升了5.5%。

礙吸專才 倡深化住房發展改革

再翻查最新數據，最細A類細單位租金指數，最新是去年11月報213.1點，歷史高位是2019年8月的222.4點，只要再升4.4%左右便會成功破頂，極有可能在今年出現。

3位學者認為，持續缺乏可負擔住房，正阻礙香港吸引境外人才和投資，對本港經濟極為不利。為確保香港的經濟未來，政府必須深化住房和發展改革。香港應將住房政策重新定位為進取式城市發展，同時將重點從着重興建低質量的租住公屋，轉為致力建造高質量的自置居所。此外，當局應改革固有公共住房制度，包括將公屋租金與住戶收入掛鈎，以及由房屋局放寬對出租和轉售公屋的限制