私人住宅租盤供不應求 [香港經濟日報] 2023-12-04

政府推出減辣措施已超過1個月，一如市場預料，樓市並沒有被刺激推升，一、二手樓市交投依然淡靜，短期樓價更呈現持續跌勢。然而，香港私人住宅市場卻背道而馳，住宅租金持續上升。

香港樓市受加息及經濟下滑等不利因素影響，樓價持續下跌，並已經創出超過6年半的新低！根據差餉物業估價署數據顯示，10月份私人住宅售價指數跌至321.4點，是2017年3月以來的最低數據，按月跌2.2%，跌幅只是較9月的2.4%略為收窄。樓市按年跌幅接近一成，反映加辣措施並未刺激樓市，意味措施仍然有進一步減辣空間。

另一方面，差餉物業估價署表示，10月份私人住宅租金指數升到186.3，創下近4年新高，連升9個月，今年首10個月累計升幅約6.2%。為何香港會出現「樓價跌、租金升」的現象？

供求失衡 樓價跌租金升

筆者認為，主因是香港的輸入人才政策計劃（包括高才通、優才、專才計劃等）。早前政府公布各項輸入專才計劃，截至今年頭10個月共收到18萬份申請，其中11萬宗已經獲批，當中7萬宗的申請人士已經到港，較政府原訂每年的3.5萬人才目標超過了1倍。假設每年申請的專才帶同一名受養人來港，那麼香港人口便會即時增加14萬人，剛好彌補過去兩年流失了共14萬勞動人口。

誠如政府公布，這7萬人士已經到港，基於這批專才來到香港並不可申請綜緩以及輪候公屋，他們必須前往私人住宅市場尋找租盤，這也意味市場將消化一共7萬個私人住宅租盤，香港二手住宅供應將會變得緊絀，甚至出現「一個租盤同時出現數個租客競爭」的情況，令住宅租金不斷推升。

在住宅租盤供應方面，基於一手發展商心態是以貨如輪轉為優先，並不會將新樓作出租之用。另一方面，如果投資者想購買多一個住宅單位收租，現時亦需要支付樓價7.5%印花稅，變相失卻合共3年租金收入。加上現時香港做定期輕鬆賺取5厘息口回報，種種原因令有實力的業主也不願意在此時此刻買樓收租，進一步令香港租盤供應嚴重短缺。按照目前香港政府輸入專才來港的進度，預計未來一年便會有另外7萬人到港，試問香港何來有這麼多額外私人住宅租盤供應給這批人才租住？