看樓市不用倒後鏡 [香港經濟日報] 2025-06-20

最新的住宅租金指數破了歷史紀錄，截至6月11日最新一期祥益屯門樓市租賃成交呎價領先指數，以回歸分析法計算錄得271.28點創新高。

而中原租金指數CRI最新截至5月升至125.38點，創2019年9月後的逾5年半新高，距離歷史高位僅相差2%，根據目前趨勢預測CRI在今年9月破頂。數字反映近年樓價雖下跌，租金不但沒有緊隨下跌，而且到了今日更持續上升，即是說就算在過去絕大多數的時段入市，縱使樓價跌了，只要不需要中途賣出，很大機會可以享受到比買入時更高的租金。

根據官方數據，全港私樓細單位收租回報率有3.7厘，筆者經營的祥益地產數據顯示屯門區私樓更達4.4厘，反映買樓收租回報率重新高過港元定期的回報！亦高過通脹！再次成為投資回報較高的項目之一。市場就是市場，市場永遠有人賺錢，亦永遠有人輸錢，現在市場其中一個有利的角色可能就是「收租佬」，有人話樓價會繼續螺旋式下跌，且跌幅達到7成，整件事的重點是租金會不會跌？如果租金繼續升，樓價又繼續跌，那豈不是「收租佬天堂」？那豈不是買入價愈來愈平？但租出價愈來愈貴？「咁筍！？」世間竟然有這麼好的財路？

樓價已經低過建築成本

樓市出現了平行時空，租金升！樓價跌！究竟這是否正常情況？還是兩者中有一個是不合理？我們計一計數，租金上升其實一早已經預算到，香港要行一條生路，或者要保持金融中心地位，不可能不增加外來人口，那麼租金上升就是正常，筆者亦一早已經預告！那樓價下跌是否正常？樓價在資金愈來愈多的情形之下下跌，這是很罕有的個案。

樓價已經低過建築成本！那麼誰人還會起樓求利？如果要保持現在這個價格，政府將失去賣地的收入！沒有收入的時段就要發債度日！那是不正常的現象，看官自己想吧！恒地中環新海濱地王商廈獲美資機構以月租3,000萬元預租，創中環最大單一寫字樓租務，反映了寫字樓市場雖然是一潭死水，但是甲級寫字樓的頂尖單位收租回報率是率先回復的。

人不可以用倒後鏡看人生，應該向前看，有些人用倒後鏡看筆者以前的個別評論是否和事實發展吻合，首先，樓價下跌當然是令人遺憾的事，但評論樓市我是根據評論當時的數據誠實反映！看回過去，當時也沒有人問筆者如果之後出現類似沙士的疫情再加上暴動，樓市會如何發展？如果有人這樣問，筆者的答案當然會不同，當然當時沒有人這樣問，因為後來發生的事根本無人預知到！預測樓市要向前看，捨眼前機會而看以前，並無價值。