白居二逾半中籤者棄入市 新居屋落成現斷層 難做高成數樓按 [Sing Tao Daily] 2022-09-13

　　 為協助基層家庭上車而推出的白表居屋第二市場計畫（俗稱白居二）需求殷切，連續三年錄得破十萬宗申請，房委會亦因而決定大增配額至四千五百個。對上一輪的「白居二 2020」，購買資格近月陸續到期，但房委會數字顯示，實際僅得約二千名中籤者選擇「入市」，意味有二千五百名中籤者放棄利用配額上車，是計畫恒常化以來最多的一次。業界留意到，「白居二」成交比例，已連續兩期跌至四成多水平，除了與疫下經濟不景有關外，也因九七高峰期後落成的大批居屋，樓齡已紛紛踏入二十年，而未能承做高成數按揭，加上政府二十年前停建停售居屋形成供應斷層，落成的新居屋也數目銳減，擔心未能「配對」上車的問題將會漸趨惡化，令「白居二」計畫逐漸失效。

「白居二」計畫在二○一三年進行首次試驗，提供五千個配額，接獲六萬六千一百五十七宗申請，成功購入單位有二千四百零五宗。二○一五年第二次試驗，配額減半至二千五百個，接獲四萬三千九百三十四宗申請，成功購入單位有一千六百一十六宗。

　　計畫於二○一八年起正式恆常化，同樣提供二千五百個配額，接獲六萬零五百三十四宗申請，最終成功購入單位有一千四百一十八宗。翌年配額增加五百個至三千個，接獲十三萬四千四百零三宗申請，房委會回覆本報查詢指，截至今年七月底，該期成功購入單位有一千三百宗。

　　至於「白居二 2020」，配額則倍增至四千五百個，接獲十一萬七千四百一十九宗申請。據了解，中籤人士為期一年的購買資格期間，已於近月陸續屆滿；房委會接受本報查詢時表示，截至七月底，成功購入單位約有二千宗。值得留意的是，計畫恆常化前後兩期，即二○一五年及二○一八年，成交量分別有逾六成四及五成六；但緊接兩年的成交量只有四成三及四成四。而隨着房委會於二○二○增加名額至四千五百個，意味多達二千五百名申請者放棄選擇利用配額「入市」。

樓齡逾19年要多付首期

　　中原按揭董事總經理王美鳳表示，以首次出售日期起計，政府為居屋擔保三十年，銀行批出的實質按揭成數和還款年期視乎擔保期剩餘幾多年。在二手居屋市場上，如果樓齡為十九年或以下，銀行一般都可提供九成按揭及二十五年還款期；相反置業人士可能要選擇縮短還款期或多付首期。若擔保期已過，審批相對嚴謹，「私樓咁計，做壓力測試及計足供款入息比率，分別很大。」

　　她續指，實盤比想像中少，因居屋有折扣率，業主傾向「好啲價錢先放」，故居二市場部分單位價錢偏高，尤其是旺市的時候，業主與買家拉鋸亦較嚴重，買家未必容易找到價錢及樓齡都合心水的單位。她相信從擔保期着手，讓更多居屋做到高成數按揭，能即時增加買家的選擇，流動率和成交量應有所改善。

　　「每當過了一年，又要跟銀行再拼過，因為又有一批居屋超過二十年的年期。」專營二手居屋買賣的祥益地產總裁汪敦敬稱，市場上未補地價的居屋超過二十多萬個，惟留意到促成買賣雙方成功「配對」，往往並不容易，而房委會僅為居屋擔保三十年之下，令很多有意透過「白居二」入市的家庭，無形中喪失置業的機會，失卻推出計畫的原意，「現在私樓都可以借九成，反而給草根階層購買居屋卻只獲借六、七成，這是極不理想，變相只是滿足一些供款能力較強的次要服務對象。」

售價偏高 旺市拉鋸嚴重

　　他認為，當局應循兩個方向解決問題，首要是要求房委會延長擔保期，讓樓齡超過二十至三十年的居屋可在市場正常買賣，或直接跟銀行理順居屋的按揭安排，「沒有了擔保期之後，居屋借貸條件跟同齡私樓相差很遠，這是十分脫節，亦反映銀行服務不到位；曾有銀行向居屋業主作出較為寬鬆的借貸安排，但其後已收緊，因此政府需要表態鼓勵，不能只是個別銀行『捱義氣』。」

　　他坦言，多年來也跟當局反映有關問題，惟一直未獲積極回應，留意到現屆政府官員積極解決房屋問題，但同時也不應忽視窒礙居屋買賣的最關鍵技術問題，否則容易引起民怨，「這是草根階層買樓的問題，民生無小事，協助他們置業不是最重要嗎？」

承做高成數按揭居屋更少

　　身兼房委員資助房屋小組成員的立法會議員梁文廣指出，九七樓市高峰期大量落成的一批舊居屋單位，已紛紛步入關鍵年期的「水尾」，碰巧當局在二十年前宣布停建居屋，造成供應斷層。他說，雖然其後房委會多次出售貨尾單位，但數目微不足道，加上新建居屋不可立即在市場放售，預期未來一段時間可讓「白居二」申請者承造較高成數的居屋單位，將會急劇下降，成功「配對」入市更難。