發展學生宿舍酒店住宅定位不一 [香港經濟日報] 2025-06-10

受惠於近兩年施政報告中推出的一系列支持措施，包括從2024/25學年起，將資助院校的非本地生收生上限由本地學生學額的20%提高至40%，以提升香港作為國際高等教育樞紐的地位。

由於院校難以在短時間提供足夠宿位來應付需求，加上近期有國家考慮限制海外學生人數，或令部分海外學生轉向香港升學，預計學生宿舍會繼續成為香港房地產投資市場重點之一。學生宿舍一般由全幢酒店或住宅改裝，從投資者的角度來看，兩者在改裝靈活性、營運角度有何不同？學生用家一般又有何考量？

酒店靈活性高 可攻可守

從改裝靈活性的角度來看，酒店物業通常業權統一，配備完善的公共設施，如餐廳、健身室，並擁有較多可改造成學生專用空間的公共區域，例如洗衣房、活動室、自修室及會議室等。相對而言，市面上較難找到整個住宅屋苑放售的情況，通常僅為獨幢式住宅，公共設施有限，一般僅設有小型會所，難以額外提供可改裝為公共活動空間。

然而，酒店的房間數量受限於酒店牌照，若需更改房間布局或數目，手續相對複雜；反觀住宅物業則毋須申領酒店牌照，房間設計具更大彈性，但根據法例，住宅單位不得簽訂少於28天的租約，這在營運上亦構成一定限制。

因此從營運角度而言，改建為學生宿舍的酒店具備高度靈活性：即使在暑假學生退租期間，亦可靈活轉為日租模式營運。由於日租租金通常高於長租，加上暑期為旅遊旺季，能有效提升收益，可謂進可攻、退可守。

住宅具分拆出售優勢

住宅物業具備可分拆出售的優勢。若投資者計劃在改裝及營運一段時間後決定轉售物業，可選擇逐個單位出售以提高流動性及回報彈性；相反，酒店物業因受牌照限制，通常需整幢轉讓，轉售方式較為受限。

另外，酒店基本設施主要由中央系統掌控，例如中央冷氣及供水系統，基本營運成本一般會較住宅為高，因此若單位未能成功出租，酒店的空置成本則相對較高。

海外來港學生一般重視私隱度及舒適環境。酒店宿舍通常可讓學生單人租用一個房間，私隱度較高，加上酒店整體環境通常較為安靜舒適；相較之下，住宅單位多為兩房或3房間隔，若改作學生宿舍，往往需多名租客共用單位內的設施，如客廳、廚房及浴廁，生活習慣或有不同，而住宅單位多可開窗，若位處市區，容易受街道噪音影響，亦可能出現蚊蟲等問題。

在租金安排方面，酒店改建的學生宿舍一般已包含水電煤、上網及收費電視等費用，租務安排簡單便捷；反觀住宅則因業主安排各異，相關費用及服務可能需另行協調，靈活性或會較低。

投資者角度而然，改裝酒店作學生宿舍過程較簡單，營運方面「進可攻、退可守」，而住宅物業則易於未來拆售。所謂「百貨應百客」，建議投資者投資時需考慮學生宿舍之定位及策略，好好計劃。