先量後價3成半屋苑呎價跌 [香港經濟日報] 2025-06-13

二手樓市受多個利好消息帶動下，5月份成交量有所回升，惟月內仍有不少屋苑成交呎價報跌，反映出放盤業主在叫價上仍克制。

5月鐵路沿綫屋苑中，逾3成半呎價按月下調，個別跌幅更錄逾1成以上，而主要藍籌屋苑中，呎價升幅表現差半。以港島區為例，鰂魚涌太古城及同區康怡花園，前者按月成交均價回落約2%，但康怡花園呎價同期升幅達2%，而以成交量計，後者按月增幅達2倍。

海怡半島 量穩價升

而同期鴨脷洲海怡半島，雖然5月上半月交投極為淡靜，但接近月底，成交步伐加快下，追近4月全月成交，呎價亦有近6%增長。

相比之下，新界區旺丁不旺財，其中，沙田第一城按月成交量錄近5成增長，惟呎價較4月下跌5%，實用呎價徘徊於1.1萬元水平。另外，將軍澳新都城成交量亦較4月增長逾2成，但呎價按月回落約6%。

市場歸咎買家「重價不重質」，以價平為入市首選，但隨着平盤陸續被吸納下，預期6月上半月成交速度會因而放緩，但因為大市整體氣氛良好，一手盤表現暢旺下，二手呎價可平穩發展。拆息續跌而租金持續上升，供平過租效應逐漸擴大，部分準買家加快入市，造就市場近兩周交投回升，市場氣氛回暖，筍盤被快速吸納，二手交投量又會否持續受惠？

租務旺季帶動，令私宅租金進一步上升。美聯租金走勢圖顯示，5月私宅實用呎租報約38.1元，按月上升約0.2%，連升4個月，除創近6年（70個月）新高外，更直逼2019年7月紀錄高位，僅相差約0.6%。其中10大屋苑之中，有4個已超越當年高位，如東涌映灣園5月呎租31.1元，較當年27元再升15.2%，升幅位列榜首。

10大屋苑5月呎租 4個新高

正值近期拆息持續回落，每月供款額與租金之間的差距收窄，甚至出現逆轉。對於有實際居住需求的準買家而言，屬入市時機，驅使租客轉向考慮置業；其次，近期發展商積極推售新盤，成功激活了市場氣氛，一手市場的熱銷場面，讓部分原本持觀望態度的買家，也開始重新評估入市的可能性。

以4大地產代理的周末10大屋苑成交表現來看，最近一周（6月7至8日）成交量約有15宗，中原地產數據連升2周，維持雙位數量，並創半年即26周新高。觀乎其他主要代理，最近一個周末的成交量均屬近期高位（見表）。

市場近日不乏租客入市個案，如有租客斥逾千萬元入市康怡花園，成交單位為M座中層，實用面積835平方呎的3房套房間隔，向西南方，望屋苑景，買家議價75萬元或6%，以1,105萬元成交，呎價13,234元。新買家為租客，並已睇樓一段時間，除心儀上址附逾百萬元裝修外，見近日銀行同業拆息（HIBOR）下跌，租金與供款金額差距縮小，認為租轉買時機恰當而入市自用。

大型新盤休戰 買家回流二手

另外，東涌藍天海岸影岸．紅亦錄得區內夫婦租客快速吸納優質盤自用成交，單位為B座極高層，實用面積539平方呎，2房，單位屬特色樓層，樓底高近10呎，加上享鳳凰山山景及部分昂坪纜車站海景，屬區內數一數二優質盤，買家睇樓後即時還價，雙方議價50萬元，至650萬元成交，呎價12,059元。

供平過租是買家入市其中一個誘因，最重要是近期大型新盤銷售暫告一段落，買家回流至二手市場尋寶，刺激交投穩步回升。受惠股市近期同步回升；中美關稅戰談判進展順利，並結合按揭供款有所下調；稍後美國聯儲局又再議息，市場憧憬息口下半年有機會調減等，市場料短期內仍能受惠各項利好因素，交投造好，樓價持平。