發展商重拾買地動力 [香港經濟日報] 2025-08-18

過去兩年樓市疲弱，發展商收縮規模減少買地，隨着進入減息周期，發展商買地的動力恢復了嗎？

海珠路地價高估值4成 利樓市

近期無論補地價或是政府賣地，似乎發展商補充土地儲備有所增加，附表是過去半年發展商補地價及投地的個案，6宗個案涉及約71.9億元，相比去年情況有所好轉。

當中比較標誌式屬於近期信置 （00083） 以近10.9億元投得屯門海珠路地皮，每呎樓面地價3,860元，比起市場估值上限高出近4成，改變過去一段時間賣地地價一浪低於一浪的情況，避免了每次低價賣地或流標後對樓市氣氛造成的影響。

雖然信置過去有「樓市大好友」之稱，但其實經過97年一役之後，現時作風相當穩健，不少人留意到信置是屬於「淨現金」（現金高於負債）的發展商，截至去年底止淨現金高達458.8億元，少數無競投啟德跑道區地皮，近兩年投得啟德、九龍城地皮都是出手「撈底」，今次是否樓市觸底訊號，值得留意。

事實上，近期補地價及賣地增加，相信受3個因素影響，包括1.息口回落、2.地價回落，以及3.一手庫存見頂回落。

地產發展是資本集密的行業，借不借到錢、融資成本貴還是平，是發展商投地的重要因素，低息時候只有2至3厘息，高息時候5、6厘息，單獨一年來看似相差不算很遠，但地產項目發展周期長，乘數效應累積下來蠶食發展利潤，「有肉食」變「無肉食」。而現時1個月拆息徘徊在大約1厘左右，相較去年底在4厘幾水平，相信大型發展商要借錢投地壓力減輕不少。

至於貨要賣得出，核心因素是「價廉物美」，吸引到發展商買地、補地價，自然是地價已經有相當回落。北都幾宗補地價低至每呎「1字頭」水平，億京鄰近天水圍站的地皮，每呎地價僅1,200多元。

一手庫存量仍高 惟料已見頂

雖然信置剛投得屯門海珠路地出手算是進取，不過如回顧周邊新地 （00016） 在2015年投得的海榮路地皮，每呎地價亦要3,720元，跟今次中標地價相若，近期二手樓價回到10年前，地價亦回到10年前，其實都算是均稱。經過過去兩年不時出現流標，政府在地價態度上算是相當「隨行就市」。

至於一手庫存方面，現時無疑仍然相當之高，但樂觀地看至少已經見頂。房屋局未來3至4年一手住宅潛在供應量，連續5季度下跌，跌至10.1萬伙的近11季度新低。雖然現樓餘貨仍然在2.7萬伙高位，不過樓花供應6.4萬伙，比起一年前的7.7萬伙大減了1.3萬伙。

說了不少正面因素，但賣地是否全面好轉其實仍要繼續觀察，一是現時買地的仍以大發展商為主，反觀中小型發展商資金緊張、債務違約的消息仍然每日都有；二是正如上述所說，整體地價仍然偏低，有人撈底，但有沒有人願意高追仍未可知。