發展商趁旺拆售豪宅 樓市量升價平穩 [星島日報] 2023-03-17

「春江水暖鴨先知」是指豪宅投資者往往早著先機，在樓市未轉旺就已經趁低吸納，博樓市反彈，筆者早於上月初已經指出當時樓市大額成交顯著增加，今年1月共錄得逾40宗以上，樓價達5000萬元以上的新盤成交，按月急增2.2倍，逾一億元的大額豪宅成交亦接近10宗，相對於去年第四季加起來還要多，部分屋苑呎價亦屢創新高。

不過盡管近月股市出現放緩，恆指亦出現回落，最新恆生指數已跌至19200點的水平，比起今個月初的曾上試21000點的水平，與此同時加息陰霾再現，特別是近日連續三間美國銀行宣布倒閉，繼美國矽谷銀行(Silicon Valley Bank，SVB) 及加密貨幣銀行Silvergate相繼倒閉後，最新主力服務加密貨幣企業的商業銀行Signature Bank亦宣布由聯邦存款保險公司接管，以銀行規模計算，更是美國史上第三大宣布破產銀行，美國金融體系的穩定情況再次令人憂慮。

與此同時美國聯儲局亦表明未來仍會透過加息對抗通脹，令原先估計美國加息周期會告一段落的預期經已落空，美國息口會幾時才見頂回落再次成為市場未知之素，下星期美國聯儲局議息會議，市場已預期下星期美國將再加息0.25厘，而因應近日本地銀行同業拆息屢創新高，相信下星期香港亦有機會跟隨美國加息。

加息陰霾再現，買家入市意慾亦自然受到影響，幸好近期推售的新盤中，部分新盤銷情仍然相當理想，當中亦包括部分豪宅新盤及貨尾盤，按土地註冊署的紀錄，今年首2個月的接近1000宗成交，當中平均每宗成交價高達1410萬元，比對於去年全年超越1萬宗新盤成交中，平均每宗成交價僅1080萬元，換言之今年首2個月新盤成交中，豪宅成交比例明顯增加。

而事實上，隨著豪宅新盤市場成交增加，個別地區呎價更罕有地突破新高，令個別發展商趁機將部分收租豪宅轉租為售，先是嘉里建設於上月中將僅6年樓齡的收租豪宅，位處跑馬地山光道的「RESIGLOW Happy Valley」重新命名為「THE ASTER」，平均呎價亦達3萬元以上，市場反應亦相當理想，接下來連帶新地亦加入拆售豪宅行列，將已有32年樓齡的中半山帝景園的第2座分拆出售，由於物業的單位已於去年將每單位內部轉讓，由不同的公司持有，令物業可以透過公司買賣的形式拆售，平均呎價更高達5.5至6萬元，平均呎價遠高於屋苑去年的二手成交價，連帶收租豪宅亦分拆出售，未來新盤市場勢必量升價平穩。