畢架山一號3房銀主盤低市價2成沽 [香港經濟日報] 2025-10-28

近期樓價逐步見底回穩，惟過度借貸問題持續困擾樓市。市場連錄多宗持有逾20年的銀主盤成交個案，造價普遍低市價超過1成。例如九龍塘畢架山一號3房單位，業主在2003年沙士年入市仍淪為銀主盤。

成交單位為畢架山一號11座低層A室，實用面積約1,104平方呎，屬於3房間隔，業主早於2003年沙士年以約762萬元購入，惟2022年及2024年先後轉按及加按，最終淪為銀主盤，日前由銀主以2,270萬元售出，呎價約20,562元。造價雖然較銀行網上估價1,888萬元為高，但同座中層A室，去年初造價2,857萬元易手，相差1年半同類單位造價回調約2成。

康山592呎642萬沽 26年升5倍

其次，鰂魚涌康山花園1座低層F室，實用面積592平方呎，原業主早於1999年以約109萬元購入，惟2008年至2014年間先後多次轉按加按，至2022年及2023年先後7次向不同財務公司加按借貸，最終淪為銀主盤，日前由銀主以642萬元（已補地價）售出，業主持貨26年單位帳面升值533萬元（未計補地價部分），或升幅約4.9倍，惟單位變相成為業主提款機，不斷加按借貸，結果持貨26年仍淪為銀主盤，屬近年持貨最長銀主盤。

業界人士指出，康山花園屬於早一代的居屋王，早年入市的業主原本享有龐大升幅空間，故小業主頗容易取得財務公司信任，可以持續加按，惟2022年銀行加息後小業主負擔漸重，最終淪為銀主盤。

山頂洋房淪銀主盤 1.6億放售

事實上，這類長情業主不斷將物業當「提款機」的個案持續蔓延，超豪宅屋苑同樣出現。例如山頂賓吉道8號紅梅閣23號洋房，實用面積約2,903平方呎，原業主2010年以約1.01億元購入，自2015年至2019年期間每年均轉按加按，至2021年及2025年更向財務公司加按，最終淪為銀主盤，現叫價1.6億元放售。

另一方面，根據前綫代理統計，截至10月24日，市場新增42個銀主盤，最新銀主盤累積存量約457個（包括車位及工商舖），較去年10月的348個上升3成。當中不乏持貨逾20年的個案，例如荔景華景山莊4座高層B室，實用546平方呎，屬於2房間隔，業主1995年以320萬元購入，先後7次向不同財務公司加按，最終淪為銀主盤，現叫508萬元放售。