甲級商廈租務競爭烈 [香港經濟日報] 2023-06-09

通關為商業往來重要一環，自中港通關後，旅客重返帶旺零售市場。惟商廈市場上未見明顯起色，適逢多幢地標式甲廈落成，競爭之激烈前所未有，租金難免受壓。

3年疫情封關下，對商業活動造成巨大衝擊，去年底本港與海外開始重新通關，對商業活動有帶動作用，而今年中港通關，商務往來理應全面復常。從通關後幾個月，最明顯是內地旅客重臨香港，因此商舖租務活動稍加快。

至於反映經濟的另一項重要指標活動，就是寫字樓租務市場。事實上，過去2、3年封關下需求疲弱，令寫字樓長期錄得負吸納情況。據世邦魏理仕統計，今年首季錄得15.9萬平方呎正吸納量，市況看似稍有改善，但該行4月再錄負22萬平方呎，可見商廈市場仍未擺脫負吸納情況，亦即市況改善暫不大。

近2年供應逾500萬呎 難消化

近兩年為寫字樓供應高峰期，數字顯示，今年共有226萬平方呎新供應，連同去年約322萬平方呎，合共500多萬平方呎樓面落成，碰上需求未轉好，供應之多暫難以消化。

全新落成的商廈，絕大部分為甲級甚至超甲級商廈。首先，過去十多年中環沒有具規模的超甲廈落成，而今年市場出現兩幢全新項目，分別為The Henderson及長江中心2期，絕對是難得一見。非核心區方面，曾為商業地王、啟德地標AIRSIDE最近正式入伙，提供120萬平方呎商廈樓面。

核心區有新項目，非核心區有新地標，可是整體而言，預租情況仍不似預期。長江中心2期近日正式錄得首宗租務，有中資機構搬遷預租半層樓面，涉及不足1萬平方呎。而同區The Henderson兩年前起預租，暫有拍賣行及外資金融機構預租，合共涉及3宗租務。單計宗數及面積，以最核心區中環新超甲廈來說，預租反應未見非常熱烈。至於啟德AIRSIDE亦暫錄得3宗租務成交，連同業主自用樓面，出租率約3成，該廈業主亦指出，商廈樓面供應多，競爭甚為激烈。

租用甲廈單位，涉及企業對經濟前景及營商環境看法，經過3年疫情，內地經濟仍在復甦階段，加上環球經濟受到不同因素影響，包括地緣政治、高息環境，以及早前歐美金融機構危機等，普遍跨國企業及中資機構在擴充業務上相對保守，因此對寫字樓樓面需求放緩，導致租務個案不算多，而租務多來自搬遷升級，實質擴充個案較少，令甲廈樓面空置仍多。

租客主導 今年商廈租金勢受壓

多幢甲廈同時落成，各大業主要吸引客戶，除了鬥物業質素外，租金亦是關鍵。在競爭激烈下，業主難以用進取租金招客，叫價上貼近市況，對租客來說可以用較平租金為辦公室升級，具一定吸引力。同時間，其他商廈業主為留住客人，個別亦願以低租金吸引續租。在租客主導市場下，可以預計今年商廈租金會受一定壓力。