甲廈租務偏弱 搬遷升級獨撑市場 [Hong Kong Economic Times] 2022-06-28

甲廈租務活動稍增，而主要成交來自機構搬遷及「升級」，新甲廈吸客上有優勢。但在整體消化甲廈樓面市場上，卻未有進展，空置率難改善。

疫下靈活辦公 企業縮樓面

在疫情下，香港與內地及歐美地區未通關，寫字樓新需求疲弱，而在港的機構普遍採取保守態度，在寫字樓樓面上擴充者少，收縮樓面為多。提到收縮，個別行業因業務縮減，相應需要樓面減少，故可以說受環球經濟影響，生意減少需降低開支。

另一種縮減樓面情況，並非因生意轉差，而是結構上轉變。在疫情下，因多項收緊措施，政府亦鼓勵各機構讓員工在家工作，靈活辦公概念興起。所謂的靈活，並非完全在家工作，而是給予員工彈性，例如一星期五天工作天，員工選擇其中1至2日在家工作，或在附近靈活辦公點如共享空間辦公室、甚至咖啡室等工作，而不用返回公司。換言之，機構所需樓面減少。同時間，近年不少機構採取流動辦公室策略，經過重新裝修後，員工沒有固定位置，從中節省樓面，因此機構一旦搬遷，新辦公室將減少2至3成樓面。

節省樓面的個案中，很多原來沒有節省開支，機構用同一筆租金開支，租較細的辦公室，但可租用質素較佳的甲廈。由於整體甲廈租金於近兩年跌約2至3成，如今可用7折價錢，升級至較新式甲廈。因甲廈新供應多，業主有見競爭大加上需求弱，願以較低價錢吸客，正給予機會搬遷以「升級」。

「升級」享高質 新商廈佔優

故此，質素較新的商廈，特別是近年落成、設備齊全的物業，不論在電力供應、高樓底等，總比樓齡高的商廈優勝，若租金相差不算太大，機構可租用較少樓面，享受較優質甲廈，因此新商廈此時有一定優勢。

近一個月，市場錄得最大宗甲廈租務，亦屬搬遷個案。中信銀行（國際）租用鰂魚涌太古坊今年全新落成的太古坊二座，涉及6層樓面共13萬平方呎，呎租約50餘元。按面積計，為疫情後港島區最大手甲廈租務成交個案。該機構原租用同區商廈，涉及樓面相若。

對寫字樓市場來說，這類搬遷活動令市場相對活躍，但對於整體吸納情況而言，卻沒有太大進展，以上述個案為例，租客原租用及新租用物業，同屬港島東區，而新舊樓面亦沒大分別，搬遷活動只是把新商廈提高出租率，但原租用的物業，相關樓面便騰出交吉待租，在消化空置樓面上其實不變。

據高力最新數據顯示，5月份整體甲廈空置率高見11%，仍為近十多年來新高，中區亦迫近10%，而供應較多的東九龍，空置率達15%。但要留意，今年下半年至明年尚有大批商廈新落成，當中不乏涉及百萬呎的大型商廈項目，個別預租情況欠理想。

若未有一批新需求出現，單靠搬遷活動不足以消化甲廈樓面，高空置率情況也未見有突破性改善，相信只有通關，中資及海外機構重新來港拓展業務，才能紓緩甲廈偏高空置。