樓價跌無贏家零地價亦無利潤 [香港經濟日報] 2024-12-13

2009年，美國開始了推行實際是悠長的量化貨幣政策，不斷延續下變了無限量化，大家都容易想像到量化貨幣的結果是會令到物價上升，當然包括樓價。

在過去的十幾年裏面，筆者不斷提醒年輕人早置業，因為樓價會在量化貨幣之下持續上升，這是必然的結果，但人們只是抱怨樓價上升，卻忽略了我們面對的是美國透過貨幣量化和「收水」下的「剪羊毛」，根本是一場金融戰，或者一場財富的保衞戰。假設物價是因為量化貨幣而上升，出現高通脹的話，但如果樓價沒有跟正比例上升，會出現甚麼結果？

無錯，正是財富蒸發。房地產這個重要的資產價格若下跌，市民就要面對上升的物價，財富就是如此被蒸發了。樓宇失去價值，政府的地皮也失去價值，那超過九成以上的政府賣地收入就會被蒸發。

樓價跌得過低是無贏家的，政府福利減少，社會的資助亦一定減少，經濟欠佳一樣會令失業率漸漸出現。

政府舉債最終要還，無論是日後的日子或是由下一代來還，樓價上升有一半人受惠，同時亦有一半人是感到不快。但樓價下跌則全部人都不快樂。

建築成本蠶食地價 起樓無得賺

筆者持續向從事發售樓花的朋友不斷請教，他們都認為現在「起樓無得賺」，因為過去兩年樓價跌的時候，建築成本仍以每年5%至6%上升，樓價下跌，再加上增加的成本已經蠶食了地價。

筆者認為政府要了解及求證一下我以上所說的結構性成本是否正確，如果正確的話，那房地產的問題就要盡快解決，因為愈遲處理，有關的建築成本仍然會繼續通脹下去，問題就會由零地價時代變為負地價年代，即是說就算零地價給發展商起樓，發展商也要蝕本。

筆者想說樓市最後都會有回升的一日，市場上始終有贏家，香港本來相對歐洲國家的均富，貧富懸殊是50比50，遠勝美國的1比99，但是輸了香港最後可能會走向3分2的人相對貧窮。

香港是金融中心，因為聚集人才和財富的關係，筆者認為暫時是穩定不倒的，問題是當港人蝕了自己的財富儲備，更可能換來大量舉債，樓價回升是發展商能起樓的階段，付出的其實是沉沒成本，始終要樓價回復到可以起樓及發展商能賺錢，政府的收入才會恢復，社會的確是不應該依賴房地產，但在可見的10年裏面，房地產仍是絕大多數的收入來源，政府不面對這個現實去盡快救樓市，其實是一個不斷耽誤時機的錯誤面對態度。