甲廈售價 今年累升6.6% [香港經濟日報] 2023-05-15

工商舖一項研究報告指出，4月份分散業權甲廈售價及租金均錄得升幅，兩者分別按月升3.2%及0.3%。截至今年4月底，商廈買賣受到數宗高價成交帶動，甲廈售價今年以來累升6.6%。上月商廈市場大額成交暢旺，最矚目的買賣集中在港島區，其中包括中資企業以2.55億元購買灣仔會展廣場辦公大樓一個逾8,000呎的中層單位，成交呎價約31,075元。租務方面，市場指字節跳動將進駐中環國金一期約2萬平方呎單位，料呎租約120元。

另外，中原（工商舖）一項研究報告指出，4月份市場共錄得約377宗商舖租賃成交，涉及總金額約4,566.54萬元，宗數及金額按月均減少約31%。中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，訪港旅客人次明顯增多，市面消費氣氛活躍，預計商戶租舖開業步伐會有增無減，對未來舖租市場走勢呈樂觀，成交量料會逐步增加，繼而帶動空置率有所改善。

首季商業大額投資下跌，世邦魏理仕認為，息口高成為投資市場最大阻力，只要下半年出現減息迹象，在資金充裕及重新通關配合下，投資市場定有起色，而通關後旅客重返，商舖及酒店前景佳。

據世邦魏理仕數據，今年首季大額成交涉及763.2億元，較去年第四季跌5成，並屬2020年初，即疫情初期交投金額新低。成交量方面，該行指，2023年4月非住宅物業銷售總交易量按月下跌38.6%至1,172宗，4月內，交投大多由用家或現金較充裕的企業主導，以現時有吸引力的價格購入商業資產。過去數個月的交易大多屬較小額的交易。單計首季，只有兩宗交易成交額達10億元或以上。

大額交投淡靜，世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷認為，息口與物業市場關係密切，在高息情況下，最阻礙投資。事實上，近日拆息明顯上升，日前更突破4厘，「去年Hibor曾經升至5厘，其後回落，最近隨着美國加息又再上升。當投資成本高達5厘以上，物業回報率僅約3至4厘，始終難以追到息口升幅，影響投資者入市意慾，再加上高息下環球經濟有隱憂，而內地經濟在疫情後仍在復原階段，故投資氣氛稍遜」。

首季大額投資 商舖佔逾半

即使息口高及投資市場淡靜，他認為整體基本因素仍然不俗，下半年絕對有起色，「首先，本港資金一直非常充裕，很多老牌家族資金在手，只是未見轉勢而靜待時機，而基金同樣籌集到一定資金，故只要下半年，出現息口見頂甚至回落的迹象，投資者便會出手，屆時交投有起色，而第二季則相信仍較淡靜」。

投資市場亦起變化，據數字顯示，今年首季大額投資市場，商舖成交佔逾半，近56%，反映通關後活動大增，「五一黃金周人頭湧湧，可見旅客已重返，故數千萬至億元商舖成交增」。正因通關後零售有轉機，甄浚岷最睇好今年商舖投資，「自2014至2015年，商舖租金開始回調，疫情更令舖位雪上加霜，如今租售價調整而重新通關，核心區舖位絕對有爆炸力」。另外與旅客相關的酒店同樣向好，「在疫情期間，不少酒店被收購，作共居、宿舍等用途，酒店房減少，如今旅客重返，房價明顯上升，故值得留意酒店。現時財團重新對酒店感興趣，並非為改用途，而是傳統接待旅客之用」。

至於去年及前年工廈均佔整體投資額約37%，而今年首季卻跌至12%，正反映過去兩年外資基金紛出手買工廈，貪其投資回報穩定，惟息口向上，外資基金即轉觀望，「我仍然認為工廈是值得投資，特別傳統用途如物流、凍倉，需求仍然強」。地區上，他指屯門、元朗工廈鄰近機場及其他口岸，適合物流等業務，料可吸引基金注視。

核心區甲廈 仍具吸引力

資金上，通關後中資入市未見活躍，他認為內地經濟仍在復原階段，而中資來港買物業自用，仍是中長綫值得睇好。過往較受中資追捧的寫字樓市場，現無疑受高空置率影響，但相信核心區仍是有一定價值，「中資始終視中區為首選，核心區甲廈仍然具吸引力」。

近一年大額投資市場起變化，世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷認為，做代理要「轉身快」，跟着市場走及學習，才可保持理想成績。