甲廈2025市道仍有下行空間 [香港經濟日報] 2024-11-19

最新《施政報告2024》早前出爐，以穩固房地產行業及資產穩固發展，政府為此推出一系列措施。

與此同時，全球步入減息周期，內地也推出大規模的市場刺激政策，變相資金前景趨向鬆綁下，能鼓勵商業活動更加頻繁，長遠或利好以近年表現低迷的甲級寫字樓的租務情況，曙光漸露。

預測全年租金將跌8%

惟甲級寫字樓的租賃表現近年歷經挑戰，截至今年9月底，香港整體甲級寫字樓的空置率微升至16.9%，總空置面積近1,400萬平方呎（淨樓面面積），其主要受到近年正值相關板塊的供應高峰、地緣政治形勢加劇以及環球經濟在加息周期並不明朗下，企業主流地運用成本優化策略，調整租金水平所致，高力預測全年甲級寫字樓租金將下跌約8%。

根據高力發布的《2024第三季度市場報告》顯示，香港甲級寫字樓整體租金為每呎平均呎租約為49.6元，按季下跌2.9%，年初至今累計下跌6.3%，為自2021年以來最顯著的季度跌幅。當中中環／金鐘的寫字樓租值跌勢最為加速，按季下調3.9%，年初至今下跌7.5%；反之次核心區的灣仔／銅鑼灣以及尖沙咀則年初至今下調4.2%及5.1%，下跌幅度較整體為低，亦反映企業遷往核心區而作出租金成本優化的傾向。

來年將有超過300萬平方呎（淨樓面面積）寫字樓新增供應投入市場，空置率預期將再度上行。盡管美聯儲於較早前正式宣布減息50個基準點，惟仍處於高水平，加上新增的供應量，相信在短期內投資者對甲級寫字樓的態度，仍然會以保持審慎為主；而主要租務動力方面，從市場成交資料可見，不足4,000平方呎的小型寫字樓租賃佔今年第三季整體甲廈租賃活動的64%。

中資將成最活躍參與者

據高力早前發布的《香港寫字樓租戶調查2024》中可見，跨境保險及相關的專業服務行業為最大的租賃來源。隨着中國內地推出大規模的市場刺激措施及鼓勵企業發展下，可預視到中資企業將成為商業活動最為活躍的參與者。

最後，放眼本土，減息使得美港滙率強勢的局面得以轉向，變相減輕企業在港投資的滙價成本，有助吸引外資回流，而在最新的《施政報告》中，落實的優化遷冊制度，透過簡化申請流程，加大力度吸引海內外重點企業在香港設立總部或分部業務，這可能有助在中長遠刺激寫字樓需求，從而推動包括上環、灣仔和銅鑼灣等核心商業區的租賃活動。惟政策成效仍有待長期驗證，短期內對甲廈租務需求的影響仍有限，預計來年板塊的租金下調幅度與本年相若。