由「1+親」到「1家1」 [香港經濟日報] 2025-03-18

新盤市場競爭愈來愈激烈，大埔上然翻炒10年前嵐山「1+親」賣樓方式搶客，連ERROR成員何啟華（DeeGor）也被優惠吸引，以近千萬元購入上然2個單位。

購新盤大單位 可獲折扣買細戶

上然推出的1「家」1付款計劃，即購買3房或4房單位的買家，若增購一個開放式單位，可獲140萬至150萬元折扣，令開放式單位售價低至88萬至98萬元。例如2座2樓A1室，實用面積873平方呎，折實售價988.8萬元，呎價11,326元，買家採用1「家」1付款計劃，購買同座的2樓B7室，實用面積248平方呎，原本折實售價238萬元，可獲150萬元折扣，開放式單位售價變相88萬元。

單從數字上看，售價88萬至98萬元一個私樓單位，的確比同區車位更平，難怪吸引大量投資者承接。不過，投資者必須認清一個事實，就是納米樓單位投資價持續回落，投資者須掌握時機及時套現。

回顧大埔嵐山當年推售的「1+親」個案，納米單位近年愈賣愈低。土地註冊處資料顯示，嵐山1座一對以「1+親」方式購入的單位，當年購入價971.1萬元，近日登記分別以681.5萬元及193.5萬元售出，是屋苑入伙以來細單位造價首次跌穿200萬元，內部轉讓或特殊單位除外。

區內代理指出，相關單位完全沒有在二手市場放盤，估計是內部轉讓。但是賣方將單位售予2個完全不同姓氏的買家，暫時未能百份百確定屬於內部轉讓。

事實上，近年嵐山的納米單位造價每況愈下，土地註冊處資料顯示，嵐山納米單位暫時錄約130宗二手買賣，當中約105宗造價逾300萬元，2018年時售價高見401萬元，呎價達2.2萬元。惟2023年底開始造價跌穿300萬元關口，2024年全年錄10宗成交，售價介乎230萬至285萬元。個別高追入市的投資者漸漸跌入蝕讓行列，例如3座低層H室，實用面積177平方呎，投資者2020年以300萬元購入，去年中以230萬易手，蝕讓70萬元離場。

除了嵐山外，其他地區的納米單位逐步跌穿200萬元大關，例如屯門緹岸（前稱恆大．珺瓏灣）3A座高層M室，實用面積222平方呎，屬於開放式間隔，原業主2021年以437.5萬元購入，本月初以170萬元易手，持貨約4年，帳面蝕讓約267.5萬元，期內貶值6成。

納米單位二手價 逐步跌穿200萬

根據中原地產數據顯示，2024年全年一手新盤市場共錄得1,492宗開放式單位成交，平均每個單位造價439.7萬元，相對2020年1,259宗成交，平均每宗481萬元，下跌約8.6%；同期1房單位平均成交價554.8萬元，較2020年的651.9萬元，下跌約15%。同期3房及4房單位平均造價則錄得22%及44%升幅，可見細單位投資價值趨跌。