環球經濟不穩 貨倉租金增長放緩 [香港經濟日報] 2022-10-21

環球經濟不穩定，令第3季整體貨倉租金增長放緩，空置率稍為上升。投資市場上，則仍有財團吸納全幢工廈。

第一太平戴維斯發布2022年第3季工業樓宇銷售及租賃報告指出，外圍經濟環境持續不穩定，導致全球供應鏈仍然受阻，其影響亦波及本港物流市場。2022年首8個月的商品貿易額下降2.4%，同期航空貨運及貨櫃吞吐量亦按年分別下跌11.2%及4.4%。

面對疲弱氣氛，倉庫租賃市場開始感受到挑戰，多家營運商選擇續租而非搬遷，僅有電子商貿營運商等少數物流企業仍在擴張。上季較為矚目的成交包括DON DON DONKI承租荃灣嘉民達力中心低層地下及高層地下約8.8萬平方呎樓面，較其舊址擴充了約3萬平方呎；與此同時，HKTV Mall亦有擴充，承租豐樹青衣物流中心的另一樓層，面積約14.4萬平方呎。

空置率反彈至2.1%

第3季的整體倉庫空置率反彈至2.1%，而現代化倉庫的空置率亦回升至整體供應的1.4%。隨着物流需求減少，第3季的整體倉庫租金僅錄得0.8%增長，現代化倉庫租金微跌0.1%，而上季兩者租金仍分別按季上升1.9%及2.7%。整體而言，業主普遍寧願在租金叫價上不過於進取，也希望保持物業出租率。

世邦魏理仕指，由於可用空間有限及需求疲弱，上季度的租賃勢頭進一步放緩。隨着位於屯門的1間物流中心落成，空置率微升至2.7%。需求主要由少數零售商推動。其他租賃活動包括1間數據中心運營商預租15萬平方呎樓面，佔用即將建成大樓的大部分空間，至於第三方物流仍處於非活躍狀態。疲弱的租賃需求導致倉庫租金在前一個季度按季增長2.5%後，在2022年第3季度增長放緩至0.2%，令年初至今的增長達到4.9%。

GLP逾10億購青衣工廈

買賣方面，第一太平戴維斯指，雖然接連加息導致本地投資者及發展商卻步，但私募基金仍然熱衷於收購整幢及整層倉庫作投資用途。普洛斯（GLP）首次在香港物流市場投資，以近11億元購入位於青衣清甜街8至12號的倉庫，另凱龍瑞購入具備重建潛力的葵涌永昇工業大廈的90%業權，作價4.33億元。

受到疫情、股市下跌及加息影響，分層工業物業的投資成交量持續下降，第3季僅錄得456宗工業物業成交，按季下跌26%。分層工廠及倉庫價格亦在季內持平。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民指，盡管第3季的工業物流物業成交相對淡靜，但基金投資者依然青睞物流資產。展望未來，雖然新增供應逐漸獲承租，但不明朗的業務前景可能會促使營運商在作出搬遷及擴張決策時變得更加保守。

葵涌工廈具重建價值，現葵涌藍田街工廈全幢進行放售。

世邦魏理仕香港資本市場資深董事黎其峰表示，獲委託放售葵涌藍田街30至38號工廈。項目以遞交意向書形式出售，意向書截止日期為2022年11月23日（星期三）中午12時正。

總樓面約3.5萬呎

藍田街30至38號現狀為1幢3層高的工業大廈，總樓面面積約35,331平方呎，並可經由藍田街及打磚坪街進入。物業地盤面積約16,721平方呎，最高重建總樓面面積可達約190,619平方呎（以政府補地價及城規會規劃申請之最終審批決定為準），物業以按現狀形式連現有租約出售。

物業坐落於葵涌區熱門工商樞紐，周邊已落戶多個重建項目，如數據中心龍頭企業萬國數據在過去4年間，已斥資逾25.5億元購入位於藍田街2至6號，以及打磚坪街57至61號和大圓街2號的3個地盤作重建高端數據中心用途。另外，位於物業附近的打磚坪街105至113號現為金朝陽集團的全新式工廈項目iCITY，近期成交建築呎價約9,300至10,300元。