瑞銀：2025年樓價大致企穩 [星島日報] 2024-09-03

本港住宅樓價面臨周期性下跌，瑞銀香港房地產分析師梁展嘉表示，市場預期美國最快本月減息，料香港銀行最快明年初跟減港元最優惠利率（P），加上優才通及高才通不斷來港，可紓緩市場對樓市擔憂，料2025年住宅樓價大致企穩。他說負資產宗數最遲在明年下半年見頂，惟寫字樓租金要到2026年尾才會見底。

港銀最快明年初方減P

瑞銀早前預料，今年全年香港樓價錄得持平至下跌5%，而今年以來，樓價實際上已累計下跌6%到7%。梁展嘉續指，市場預測本月聯儲局開始減息，有助今年餘下時間樓價跌幅可收窄，未來樓市成交量可較過去幾個月好轉。

香港寫字樓方面，梁展嘉估計，須待2026年底西九龍新寫字樓落成後，市場供求才會回順，令空置率有望降低，並指現時中環甲級寫字樓空置率在13%水平，預計短期會在15%至20%之間浮動。

地產股投資方面，目前部分出現減派息趨勢，梁展嘉稱，若一隻地產股的大股東持股較多，則減派息動機會較小，但同時需要留意企業的槓桿水平、短期債務水平以及現金流等各方面因素。他又提到，相較商場收租股，較看好擁有物業銷售業務的地產股，因可通過售賣資產套現。

未看到內房回暖信號

至於內房，瑞銀大中華房地產投資研究主管林鎮鴻表示，5月一線城市政策鬆綁後，或透支了市場需求，故6、7月成交反彈，上月則回落，料「金九銀十」的銷售表現與8月相若。他續稱，內房目前面臨兩大問題，一、二線城市樓價過高，以及三、四線城市庫存過多，內房回暖需看內地一線城市的成交量及租賃市場等情況，惟現時仍未看到信號。至於樓價見底時機，則須視乎租金回報率與按揭利率何時取得平衡。

林鎮鴻又認為，5月內地出招救市後進程較慢，主要因去庫存的資金成本較高，未來需將資金成本降低，以及延長收儲庫存期限，才能讓相關措施有效執行。