瑞銀料明年樓價挫一成 美減息前不會復蘇 [明報] 2023-10-25

瑞銀及摩根大通相繼發表報告調低香港樓市價格預測，並認為在利率高企，經濟疲弱的不利因素影響下，本港零售業將面臨挑戰，而寫字樓未來發展前景悲觀。當中瑞銀便預期明年本地樓價將跌逾一成、更指即使港府推出樓市放寬措施，樓價升幅依然有限；摩通亦指未來半年樓價最多跌一成。

摩通料半年樓價跌5%至10%

就住宅樓價，瑞銀報告中指出，鑑於中小型開發商的高負債風險和長期高利率環境，將今年樓價升5%的預測下調至0%至升5%，並預計2024 年樓價將跌一成；摩通亦預測未來6 個月香港樓價將下跌5%至10%。

瑞銀稱，17家中小型上市公司發展商中，有10家負債比率都超過50%，截至今年6月底尚持有1.45 萬個未售單位，預計有關高槓桿開發商可能降價出貨。因此即使政府推出樓市放寬措施，樓價升幅依然有限。在美聯儲減息之前，住宅樓價不會顯著復蘇。摩通則認為，雖然潛在的寬鬆政策可能有助穩定短期情緒，但不能解決高利率，股票市場疲軟及經濟前景等核心問題。

寫字樓方面，瑞銀及摩通均因寫字樓空置率過高而對未來租售前景做出悲觀預測。摩通稱，目前香港寫字樓的整體空置率為12.6%，處歷史高點。

瑞銀預測2023年至2024年寫字樓租金將下跌3% 至5% ，並估計在供應過剩的情况下，空置情况將進一步增加。

零售物業方面，瑞銀報告指出，本港零售復蘇情况可能已經見頂。年初至今，零售銷售增長超過19% ，但該行預計，由於內地旅客及本地居民消費疲軟，明年增速將會顯著放緩。摩通認為，在消費降級的推動下，香港和內地的奢侈品銷售將面臨挑戰，奢侈品零售額將在今年下半年，尤其是明年上半年放緩。

兩大行均看好信置

此外，瑞銀及摩通幾乎全線下調香港地產股目標價。瑞銀與摩通均因信置（0083）擁有穩健的現金流，將持續受益於高利率環境而給予其增持評級。

此外，瑞銀予恒地（0012）增持評級，因其直接受益於農地轉換進展較快；摩通予長實集團（1113）增持評級，因認為其防禦性及韌性較強。