瑞銀唱淡樓市料明年跌逾1成 [星島日報] 2023-10-25

本港樓市吹淡風，大行亦加入睇淡大軍。瑞銀認為，由於中小型地產開發商高負債和息率高企，將逼使高槓桿率的發展商減價去存貨，以加快資金回籠，料明年本港住宅樓價下跌逾1成，同時亦調低今年本港樓價預測，由5%的升幅下調到0%至升5%；由於寫字樓出現供過於求情況，料寫字樓租金今年至明年會跌3%至5%。瑞銀更下調多隻地產股目標價，惟信置（083）淨現金充裕，投資評級由「中性」提升至「買入」。

看好信置淨現金充裕

瑞銀發表報告顯示，17間中小型上市發展商中，有10間的負債比率超50%，截至6月底其貨尾多達1.45萬個單位待售，估計高槓桿的發展商為求套現，會以低價推售樓盤，以刺激銷量及加快現金回流。雖然市場預期政府會為樓市減辣，瑞銀認為，即使減辣，樓價升幅亦受限，認為在聯儲局開始減息之前，住宅樓價不會有顯著復甦。

該行下調本港樓價預測，由升5%下調至0%至升5%，並預計寫字樓今年至明年租金下跌3%至5%。零售方面，雖年初以來本港零售銷售增長逾19%，但內地遊客及本港居民消費疲軟，恐明年增幅會顯著放緩。

報告亦指出，發展商現價較資產淨值這讓達58%，接近1998年低谷的61%，而恒地（012）受惠於農地轉換進展較快，維持其「買入」建議。另外，新地（016）投資評級下調至「中性」，長實集團（1113）則維持「中性」建議，主因每股派息令市場失望，股息率並不吸引。

另外，瑞銀認為，市場低估本港北部都會區的開發速度，故可能忽視3個房地產市場的結構性變化，包括農地回收加快、寫字樓面臨數十年的供應過剩，以及人口轉移令市內社區商場市佔率下滑。