物色至筍屋苑靜候減息反彈 [香港經濟日報] 2024-09-09

愈來愈多迹象顯示，美國聯儲局啟動減息基本上已是「板上釘釘」的事，有見及此，發展商爭相推盤冀搶「頭啖湯」，當中啟德區更成為近期主要戰場。根據傳媒統計，最近該區已有3個全新盤貼市價部署開售，合共接近2,000伙，預期買家將提速入市，帶動9月份整體樓市成交較8月明顯增加。

近期樓市仍然被淡風籠罩、經濟復甦乏力之餘，投資市場表現亦強差人意，難免令市場觀望氣氛濃厚，拖累樓市表現偏軟。據土地註冊處資料顯示，8月份整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊量錄4,729宗，較7月5,262宗下跌約10%，創半年新低。

至於樓價方面，樓價延續「跌跌不休」之勢。「美聯樓價指數」最新（9月2日）報129.42點，本年迄今樓價跌約5.9%，創8年新低，比起2021年歷史高位下跌約27%。

美聯樓價指數 年初至今累跌5.9%

雖則在樓市依然維持一片向淡之聲，但除了上述減息因素外，實際上市場已漸見回暖曙光。自從金管局聯手3大銀行承諾加快按揭審批後，大型銀行陸續「表態」，開始重推按揭現金回贈，似乎希望趕及在年底前追回多些按揭生意，行動即時引來不少同業紛紛「跟風」，意味按揭市場正漸漸「復常」，料有助帶動樓市逐步回暖。

同時，業界中人以外，外資大行亦表態漸撑香港樓市前景。日前摩根士丹利發表報告預料，今年香港樓價或跌8%，但惟美聯儲即將減息推動下，預料明年香港樓價有望升5%。

筆者認為，如有自住及長綫投資的需要，不妨考慮入市。站在買家角度，目前叫價形勢佔盡「上風」；二來現階段一手存貨仍多，發展商均以保守價開售，「拖住」二手叫價，可以趁機「人棄我取」，「買在未升前」。

問題是，究竟應該買哪些屋苑呢？個人「貼士」是，首選流轉率較高、交通便捷、而且跌幅較深的藍籌屋苑。以傳統10大屋苑為例，若以最新8月份平均實用呎價與2021年高位比較，太古城最新8月份平均呎價錄約14,039元，較2021年高位跌約33.8%；至於沙田第一城及美孚新邨則分別錄約31.6%及約31%的跌幅；康怡花園亦跌約30.2%。這類屋苑在樓價反彈時往往是「反應」最快，而且回彈力度甚高的一群。

至於另一類「心水」物業就是大學鄰近地區，以及一眾樓齡相對較新的新晉屋苑，例如啟德區、將軍澳日出康城、黃竹坑、「屯元天」、大埔白石角，以及紅磡區等。這類屋苑深受內地買家，以及專才高才們青睞，在政府「搶人才」計劃大行其道之下，未來此類物業潛力看高一綫，而且收租亦有所保障。