物業低水息口料回落 投資市場勢轉好 [香港經濟日報] 2024-01-29

去年投資市場轉弱，展望今年，正八集團廖偉麟表示，今年樓市走向關鍵，就是息口升跌，只要今年息口回落，配合物業價格回調，必能吸引投資者入市，並較看好民生區舖位。

投資市場去年中轉弱，直至現時本港投資環境仍受多項不利因素衝擊，包括環球經濟疲弱、港股欠佳等。廖偉麟直指，在眾多因素中，只看一個關鍵因素，「始終睇息口最重要，股市走勢等也是其次。投資市況轉差，因一年半間，由零息加至6厘，不少業主也感吃力，亦影響投資氣氛。」

息口走勢上，他坦言是較被動，但分析相信今年仍是向下，「會否減息議題上，我分析是無懸念，絕對會減，只是今年上半年還是下半年，畢竟高息已維持長時間，加上今年美國大選，減息是定必發生。」

高息環境 業主終低頭減價沽貨

他認為，市況已於去年尾觸底，「數月前，市場仍憂慮會否再加息，直至上月便明朗化，轉為討論今年如何減息，氣氛相距甚遠，已是向好的開始。」他亦強調，目前市場上並非無資金，只是息口因素阻礙，而目前另一有利因素，是物業價格已大幅回調，如商廈及舖位，售價已從高峰期有3至4成跌幅，「低水自然吸引，只要息口回落，幾個月後資金便會重投。海外資金重返亞洲，亦有興趣投資香港。」

他指，在高息環境持續，投資者開始沽貨減磅，並反映市場仍有準買家感興趣，「只要減10至15%，很多貨便賣得出，只是很多業主仍不願減價，直至近月開始無辦法，向息口低頭而減價沽貨。」

至於政府措施上，去年尾政府減辣，略為帶動交投，而他指出，最直接做法是全面撤辣，「辣招基本上已過時，基本上可全取消。或許政府怕買家短炒，可能保留特別印花稅，但市場其實已無炒家。建議政府撤辣，並放寬貸款，令業主多些資金流轉，均有利市況。」

商廈揀核心區及東九龍

物業種類下，他指商廈勝在低水，去年尾便開始吸引用家入市，如證監會購入港島東中心多層，以及李寧購入北角全幢商廈，「對用家來說，只要夠平，抵過長期交租便會考慮自置物業。」他承認，目前甲廈空置率偏高，令租金難向上，故投資上主攻兩大類，「首選是傳統中區包括金鐘、上環，畢竟最受大型機構歡迎。另一是最平的東九龍區，呎價低亦有吸引力。」他預計，今年商廈成交量會增加，呎價可微升3至5%。

在多項物業中，他較看好舖位，認為不論核心及民生區亦向好，更特別睇好民生區。早年他購入鰂魚涌御皇臺多個舖位，「持貨9年近乎沒有交吉過，而早前茶餐廳約滿續租，亦有7%租金升幅，可見民生區舖位穩。」對於市民北上消費，會否衝擊民生舖，他則不太擔心，「落樓下食飯是日常生活必須，北上消費會影響本港零售。不過，代購、網購已盛行一段時間，要影響的早年已浮現。」

至於核心區方面，他指疫情期間租金回調，目前已回穩，如旗下中環擺花街舖，近期續租同樣有8%租金升幅。