激活公居屋市場 解短期房屋供應 [香港經濟日報] 2022-04-22

香港其實無論長、中、短期供應也可以充足，只是很多方法都是被少數人的反對，和錯誤價值觀念封印了。說要解封土地供應，不如說要解封人心吧。「有心人」抗拒了供應渠道當然有其道理，只是如果這種抗拒文化在20年內令到供應嚴重不足，便應該要檢討和改變了。

我由最基層的房屋供應說起，一個可以立刻增加數以萬計的買賣單位供應的方式，是重啟「租者置其屋計劃」。「租者置其屋」是政府多年來其中一個最成功的房屋政策，以非常平的價錢將公屋賣給租戶，但同時政府亦「放甩」了大量令財務虧損的舊公屋。神奇地有關項目往往都會得到一個很理想的樓價升值，於是維修費等亦變相轉到由市場承擔了，有人說賣了一個公屋單位，等於少了一個公屋數目，但其實同時也少了一個長期受資助者，他們由政府長期受資助者會改變成為市場的一個消費者，繳交釐印費，從此亦要繳交差餉，這是一轉虧為盈的轉變。

當然，重啟「租者置其屋」有一個原則就是興建新的公屋應是多於賣出的公屋，因為去除了舊公屋的財政負擔，政府得到更好的財務狀況去發揮更多的服務，甚至興建更多的公屋。有些人會認為這個做法是便宜了公屋居民，「眼紅」別人是沒有效益的，事情的重點是令更多人有置業的機會。

舊樓齡居屋 按揭成數僅6成

另一個可以增加二手市場供應的方法，就是解放逾30萬個未補地價居屋的居屋第二市場（合資格人士的免補地價轉讓），現在的市場是被僵化的，因為大部分的居屋樓齡已經超過30年，是超越了買入時政府的擔保期情形之下。在樓齡超過30年的居屋按揭，大部分居屋第二市場裏銀行只可以借得6成，草根人士以居二價買樓要付出4成首期，這成數是更多於1,000萬私樓的最低首期成數，有這荒謬事情，市民又怎會認同政府「做到嘢」？這個是官僚文化之下對民生漠不關心造成的。

當然，政府官僚之下，他們可以說：「無問題吖！無擔保期銀行一樣可以做！」這種答案正是反映到政府現行房屋政策不「貼地」，銀行當然可以做，但銀行亦可以不做，銀行亦可以選擇做得很保守，結果是未能配合市場正常運作，浪費了逾30萬個未補地價居屋的二手供應和轉流。

香港政府有責任理順矛盾，令二手供應可充分發揮緩和市場的作用。居屋活化後放盤量應可倍增，香港可以活化的地方多的是。