港非住宅物業 投資環境展望 [香港經濟日報] 2025-02-11

新年伊始，讓筆者先回顧過去數年香港非住宅物業的投資環境，再展望來年的投資機遇。

高昂的資金成本是其中一個主要因素，令非住宅物業的成交總值與個別房地產版塊（寫字樓、街舖/商場、工廈倉儲、酒店）的價格在過去3至4年錄得顯著下滑。

甲廈價較高峰跌40%

2024年投資成交總金額只錄得約659億元（計算成交價為1,000萬元以上非住宅物業的成交宗數），這與加息周期前一年，即2021年，成交總值共下跌了大概50%，也是從2007年起，18年來的新低。

疫情期間的社會停頓以至疫情後經濟結構的轉變，是另一主因令非住宅物業的價格從高峰期回落。以甲級寫字樓為例，2024年平均價格已比2018年第二季高峰時，下滑了大概40%。

銀行的取態也是另一主因令以上的物業板塊成交上量價齊跌。作為百業之母的銀行，於過去兩三年對商業房地產的借貸態度顯得非常謹慎，同一時間，對某些持有大量商業房地產的業主，採取了俗稱「call loan」的提早償還貸款的行動，這令已經處於下跌周期的市場更加雪上加霜。

但是以上的種種情況，卻衍生了新的房地產投資機遇。

教育宗教團體 趁平入市

不同類型的用家，例如教育機構、宗教團體、以至處於高增值產業/多樣化產業的實業家，紛紛趁着市況回調下，購入大樓面的寫字樓、或多層的零售基座作自用用途。

而美國聯儲局於2024年9月開始減息、也令到香港銀行同業拆息開始回落，這也進一步增加了一些手持大量現金的買家（cash rich buyers），因租金回報率上升同時商業借貸成本回順的情況下（息差擴闊出現正面回報），洽購一些地點優越、規格優質、或所收租金可持續的物業作長遠投資用途。最近的大金額投資物業成交案例也顯示，回報率達6%是一個市場接受的範圍。

另一投資機遇就是基金夥拍品牌營運者，利用政府將香港定位為「留學之都」的政策，購入酒店/全幢住宅等，改裝作學生宿舍以滿足此類新的剛性需求。

市場有自己自動調節的機制的，展望來年，在以上新需求的帶動下，相信非住宅物業的成交狀況會漸趨平穩。