港鐵土儲涉逾3萬伙住宅供應 [香港經濟日報] 2024-12-11

過去兩年港鐵 （00066） 取得洪水橋站、古洞站等3個鐵路項目的物業發展權，連同原有小蠔灣及東涌東站，擁有近3,000萬平方呎樓面的土地儲備，估計涉及3萬至4萬伙住宅供應量。

本港主要鐵路項目普遍採用「鐵路加物業」模式，透過批地予鐵路公司補貼興建及營運鐵路的開支，造就港鐵擁有發展項目，被市場視為第二大地主。

小蠔灣項目最大 供應逾萬伙

據資料顯示，港鐵目前擁有規模較大、尚未批出的發展項目，包括小蠔灣項目、東涌東站項目、屯門第16區項目、古洞北的3幅住宅地，以及洪水橋的兩幅商業及住宅用地，合計涉及2,977.4萬平方呎的商住樓面面積，粗略估算，相當於3萬至4萬個住宅單位，即使攤分未來10至15年推出，仍相當平均每年有2,000至3,000伙供應，屬於重要土地供應來源。

屯門第16區、古洞北及洪水橋的用地，屬於過去兩年港鐵跟政府簽財務協議而獲得，涉及1,371.9萬平方呎，令到港鐵土地儲備的樓面增加逾8成。

在港鐵目前未批出的鐵路項目之中，以總樓面計算規模最大為小蠔灣項目，涉及總樓面達926萬平方呎，涉及逾萬伙供應，預計港鐵將在未來幾年陸續推地。至於最快推出則為目前正在招標的東涌東站第1期，整個項目涉及679.5萬平方呎，目前推出的第1期僅涉及約30萬平方呎樓面。

值得注意的是，除了小蠔灣站屬於港鐵一筆過為項目補地價逾86億元外，其餘項目港鐵日後發展仍然需要跟政府補地價，形式將會以十足市值地價減除一筆固定款項作為補地價金額。

另外，政府目前仍然有多個大型鐵路項目正在籌備興建，包括北環綫第2期、白石角站等，其中耗資585億元的北環綫將會以「擁有權」模式為融資基礎探討，換句話，日後若選定與港鐵以「鐵路加物業」模式發展，屆時港鐵將進一步獲得可發展的土地，其中北環綫選定在牛潭尾設立車廠，估計區內部分土地將用作鐵路物業發展。