港銀行年內P或累加0.5厘 樓市添壓 [香港經濟日報] 2022-10-17

資金持續流出本港，意味銀行之間拆借成本進一步上升，本港銀行加息速度亦會加快。市場預期年底前最優惠利率（Prime Rate，簡稱P）有機會累加0.5厘，供樓負擔進一步上升，置業人士不能掉以輕心，須更細心評估風險。

美進取加息 港銀結餘跌至千億

上周金管局數度承接港元沽盤，銀行體系結餘明天（18日）將縮減至1,040.14億元，甚至有機會短期內跌穿1,000億元關口。參考對上一次加息周期，2018年8月17日銀行體系總結餘跌破1,000億元關口，隨後聯儲局9月公布第8次加息0.25厘後，香港各大銀行宣布加息0.125厘。

由於今年美國加息步伐相當快，3月至今連續加息5次，累積加息3厘，香港則於9月加息1次，僅加0.125厘。市場預期儲局11月及12月仍會加息，加上本港銀行體系結餘快速下降，故相信未來香港加息步伐會加快，大部分業界預期年底前P會累積加0.5厘，即仍有0.375厘加息潛在空間。

樓價800萬 供樓負擔比率料72%

對於香港樓市而言，供樓負擔隨按息上升而上升，進一步為樓市增添陰霾。按照二手樓價約800萬元計算，以7成按揭即貸款額560萬元、25年還款期，銀行上月加息後，P按升至2.725厘，每月供款將上升至25,762元，較年初高16%。以最新私樓家庭月入中位數3.72萬元計，供樓負擔比率攀升至69%，較今年初負擔比率約57%、上升12個百分點。

若年底前本港銀行累積加息0.5厘，即以P按升至3.1厘，樓價供款將上升至26,849元，供樓負擔比率攀升至72%。雖然金管局上月將壓力測試由加3厘降至加2厘，供款能力較多的家庭相對容易入市，但每月供款將比年初上升逾2成，加上預期明年仍有加息壓力，相信樓市購買力會被壓縮，為樓市添上陰霾。另外，若明年經濟進一步轉差，家庭月入中位數有機會回調，對樓市衝擊更大。

66%業主已供滿料樓價緩跌

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出，銀行體系結餘下滑一定會推快香港銀行加息步伐，預計11月有機會跟加0.25厘，年底前累積加息0.5厘。

至於香港樓價會不會進一步急跌，曹德明認為，香港目前物業市場只有33.9%業主有按揭借貸，66.1%業主已經供滿樓，即是大部分人無供樓壓力，因此相信二手樓價只會慢慢下跌，預期調整期超過半年。