港銀減息1/4厘 分析：利穩樓市 按息降至3.875厘 每百萬月供少144元 [香港經濟日報] 2024-09-20

美國聯儲局宣布減息半厘，為逾4年來首度減息，其後匯豐等共6間銀行，昨陸續宣布將本港最優惠利率（Prime Rate，P）下調0.25厘，屬近5年首度減息，實際供樓按揭利率由4.125厘降至3.875厘，屬近一年新低，每百萬元貸款每月供款少144元，可減輕供樓負擔。

昨日中午匯豐率先宣布，今日（20日）起將P由5.875厘，下調至5.625厘，減幅0.25厘，雖然較美國減息半厘為少，但幅度仍然較市場預期為高，今次亦是自2019年10月以來、近5年首次減P。及後中銀香港（02388）、恒生（00011）、渣打、東亞（00023）及大新（02356）亦宣布跟隨減息，幅度同為0.25厘。

6銀行減息 按揭市佔逾76%

以現時已宣布減息的6間銀行計算，佔今年首8個月現樓按揭市佔率超過76%，預計大部分供樓的業主們或者計劃入市的準買家均能夠受惠。現時大型銀行按揭利率普遍採用P減1.75厘計算，實際供樓按揭將由減息前4.125厘，減少至3.875厘，屬於自去年9月後、近一年新低息率。

以每100萬元貸款額計，若以30年還款期計算，即每個月供款可減少約144元，減幅3%。若以500萬元貸款額計算，現時每月供款約24,233元，在減息0.25厘後，每月供款將降低3%至23,512元，每月支出節省721元。

1個月拆息3.61厘 近年新低

至於拆息（Hibor，H）方面，昨日1個月拆息再跌9個點子至3.61厘，屬於去年5月後16個月新低，不過，由於現時普遍銀行拆息按揭（H按）採用H加1.3厘計算，即按息為4.91厘，高於「封頂息」3.875厘，因此實際按息將沿用「封頂息」3.875厘計算。

在減息0.25厘之後，原本市場開始出現「供平過租」的趨勢將會更加明顯。以全港50大屋苑為例，按照8月份的平均呎價、平均呎租，假設單位面積500平方呎、6成按揭、30年還款期計算，在減息前有29個屋苑屬於「供平過租」，佔整體比例約58%。

但在減息之後「供平過租」屋苑數目將加3個至32個，佔整體比率升至64%。包括藍田匯景花園、青衣灝景灣，以及元朗錦綉花園由「租平過供」變成「供平過租」。以匯景花園為例，原本平均供款將由約18,400元減少至17,852元，低過屋苑平均月租17,945元為高。

隨着下半年持續減息，相信「供平過租」的趨勢將會更為明顯。而是次美國減息後，本港一二手交投會增加，因為供樓負擔直接減低，並可帶動樓價，預期樓價年底至明年初逐步反彈。由於預計美國會持續減息，相信十分有利本港樓市發展