港減息或滯後樓價難「V」彈 [香港經濟日報] 2024-08-19

市場缺乏利好消息帶動，二手樓價繼續尋底，雖然美國預計下月開始減息，惟本港減息或會滯後，加上市場新盤庫存仍高企，在發展商低價推盤下，相信減息後樓價出現「V形」反彈機會微。

按照中原城市領先指數（CCL），今年至今二手樓價累積下跌約5.5%，雖然在今年二手撤辣後一度出現一個半月的旺市，樓價反彈2.7%，但最終仍然難敵高息環境，再度下挫至近8年新低。

年內按息 市場估維持約4厘

跟2023年初通關對樓市的刺激作用相比，撤辣帶動的樓價反彈的時間及幅度明顯較少，反映市場對於利好消息開始出現「抗藥性」。兩年來的高息環境、經濟疲弱，對樓市的影響不再只在心理層面影響，開始動搖部分人對於「有買貴、無買錯」的信心。

至於9月美國開始減息，要完全扭轉樓市劣勢相信有一定難度。首先，在今次加息周期，美國合計加息5.25厘，相對而言，香港銀行最優惠利率只是加0.875厘，故此在減息的時候，香港亦很可能滯後於美國，市場估計今年內按息有機會維持在4厘左右，減息幅度有限。

按照往績，首一、兩次減息對於樓市以心理因素為主，但在累積減息疊加因素之後，對於樓價的帶動作用才會開始變得明顯。

另一方面，經過過去兩年一手市場累積大量庫存，發展商仍然面對去庫存壓力，在新盤定價方面不會過於進取，仍然以求量先於求價，即使未必再大幅減價，但難以如旺市時候不斷加價加推，在大量一手盤競爭影響下，二手樓價始終難以大幅反彈。