港樓市及營商的「新血」 [香港經濟日報] 2024-08-15

本港樓市交投依然未有起色，主因是買賣雙方，以至發展商，都專注觀望美國是否會在9月份開始啟動減息。

踏入8月份，本港樓市交投依然未有起色，主因是買賣雙方，以至發展商，都專注觀望美國是否會在9月份開始啟動減息。在持續的高息環境下，經濟和樓市都受困，商業經營百上加斤。一旦減息期展開，商家們、業主們都可以「抖抖氣」。

筆者從事地產行業接近40年，見證過很多生意人的跌宕起伏；但今次各行各業的逆境中，確實和以往有點不同。以地產行業的經營者及投資者為例，過去幾年，經過社會運動及新冠疫情，已經元氣大傷；而更致命的是，在之前幾年，大部分人都用槓桿借貸去投資或做生意。原本在低息環境下，就算生意是旺是淡，經營上都不致於出現重大困難；奈何美國聯儲局在兩年前開始暴力加息，短短日子已連環加息超過5厘。這突如其來的高息環境，殺很多經營者及投資者一個措手不及，其投資的項目價格下跌之餘，更要負擔高昂的利息，想減持套現也不容易。這些的突變，令不少地產行業的持份者都被逼退場。

面對高息 地產持份者紛退場

至於零售及餐飲業就更加艱難，經濟欠佳，市民收入減少，已令這些行業生意不景氣，再加上中港兩地通關後，內地商家的「平靚正」產品及服務，吸引港人北上消費，令生意進一步下滑。同時間，經營者又要面對香港人手不足、裝修成本不跌反升，以及早年承租的高昂租金；而經營者和員工往往在經營壓力下，負面情緒不斷擴大及互相影響，以致服務質素進一步變差。以上這些因素疊加起來，更令一部分經營者陷入萬劫不復之地。

但另一方面，一些內地品牌的經營者，認為目前是進軍香港是好時機。對他們來說，香港是國際的窗口，也是面向世界的一道橋樑，先進駐香港，再走向世界，正是他們的策略。雖然他們高調來港，作為品牌外闖的切入點，但所用的成本對比本地商家則仍較少，令他們較容易站穩陣腳。縱有小部分未能成功，但也有不少在香港經營得頭頭是道，所以總體來說，這些行業也可說是正在洗牌；我進你退之下，就形成了行業的洗牌過程。

近年，地產代理傳統的推廣模式效果已不大，必須有所革新。基於內地客源的增加，地產代理應用《小紅書》、《抖音》或其他的社交媒體的頻率明顯增加；當然，旨在是要吸納更多內地人客戶群。事實上，內地人已成為香港人口增長的主流，他們的資金和生意，都逐步泊來香港，無論是一手或二手樓市，內地人入市的比例已經明顯增加，他們填補了這幾年被蒸發或是離開了資金，這也反映了香港正在出現財富「換血」的現象。