港樓升得少無泡沫 難爆破 [香港經濟日報] 2022-07-27

近期一些虛擬貨幣有泡沫爆破迹象，再加上美國大幅加息，美股急跌，有人擔心會影響到香港樓市。但港樓25年來僅上升78%，差不多是主要城市升幅最少的地方，而且又被多種印花稅辣招捆綁住超過10年，港樓基本上沒有泡沫可言，何來爆破。

回歸祖國25年，香港經歷了四任特首。三任特首任期內，樓價皆錄得升幅，以中原城市指數CCI計算，由97年7月的100點，曾跌至03年5月最低的31.34點，至最高點2021年9月的185.62點，高低波幅高達5倍，CCI今年4月最新報178.34，25年來香港二手樓價升78%。

三任特首任期內樓價升幅由15.6%至87%。首任特首於大幅增加房屋供應，以及03年沙士的巨大衝擊下，樓價於其任內錄得47.6%的跌幅。至於成交量，除了首任特首以增加房屋供應為主要房策外，其餘三任特首皆以遏抑需求為房策的首要任務，像加強一手規管、首推額外印花稅、收緊按揭成數等，有效打擊樓市炒風，亦成功令物業市場需求減少。以歷任特首任期計算，由首任特首當時平均每月錄得6,140宗一二手私人住宅登記，減少至第四任特首平均每月的4,796宗。

樓市辣招趕走炒家擠走樓價泡沫

由於眾特首多數採取打擊住宅樓市措施，自2010年起經已有額外印花稅、從價印花稅及買家印花稅等辣招，並且不斷加辣，令買賣樓房成本持續加重，辣招經已將炒家趕絕，樓市交投保持低位徘徊。

辣招不但清除了炒家活動，並且把所有樓市泡沫擠走，港樓經已變成一杯無泡沫啤酒，令炒家感覺非常乏味。港樓沒有泡沫，就很難有爆破危險。過去25年只升得78%，平均每年只上升3.12%，與通脹相差無幾，比較其他樓市，港樓可謂黯然失色！

就以美國樓市為例，美國自從2008年次按危機之後，樓市曾經有一段時間低落，但仍然高過97年香港回歸之時。如果以1997年至今計算，美國樓市這25年的升幅約為2.5倍，平均每年升幅約10%，升勢遠超香港。如果以泡沫而言，美樓一定遠多於港樓。

如論樓價香港現在非常落後，許多不明朗因素經已掃除，重拾昔日光芒是可期的，單是追落後，經已有很多方面值得憧憬。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，美聯銷售團隊表現優秀，屢獲發展商高度嘉許，很榮幸是次能夠成為「飛鵝山道三號」的獨家銷售代理。洋房新供應匱乏，尤其市區傳統豪宅地段，更是寥寥可數，項目位處矜罕優越地段，私隱度極高，環境恬靜優越，兼享優越九龍半島及維港一帶美景，物業價值不言而喻，自用或投資皆宜。

他認為，隨着特區新政府上場，睇好下半年樓市表現逐步向好，加上多個發展商積極推盤，大市氣氛持續上揚，在剛性需求的支持下，尤其是富豪及資金追捧的豪宅洋房項目可睇高一綫，料全年洋房樓價有望上升15%。