港服務式住宿走勢 [香港經濟日報] 2024-03-26

近年來，香港房地產市場經歷重大變化，例如疫情對零售房地產的極端影響、公司對辦公空間需求亦趨向於靈活工作模式，另一方面工業大廈提供不同的用途如數據中心，自存迷你倉等。

展望未來，服務式住宿有機會在香港房地產市場經歷轉變，在本港常見的形式是服務式公寓及「共居」項目，其中有兩個主要因素：

1.政策措施：根據最新2024至25年財政預算案，過去一年多，各項人才入境計劃合共批出超過14萬宗申請，當中約10萬名人才已抵港。在「高才通」計劃下獲批的人士，平均年齡中位數為35歲，而6成為已婚人士並普遍攜同家人來港，大多數的人才已獲聘，每月收入中位數約5萬元。

另外，自2024至25學年起，政府資助的專上院校非本地學生限額將提升1倍至40%。

2.樓價狀況：參考有關數據，香港仍然是全球最難負擔的房屋市場之一。同時，香港近年來處於高利率及經濟緩慢的環境，隨着借貸變得愈來愈昂貴，房價對普羅大眾來說難以承受，在艱難的資本市場中，下一步自然是尋找替代方案，而住宅租盤是許多人的選擇。差餉物業估價署公布的數據已經顯示了全港私人住宅各類單位售價指數自去年取消所有入境限制以來有所下降，但全港私人住宅各類單位租金指數則上升。

在政策措施及經濟基本面的刺激下，帶動年輕家庭/專業人士/學生的新需求，可能改變在住宿選擇的意向。

專才來港 或首選一站式住宅

假設一位年輕專業人士隻身來港工作並獲得穩定的薪水，只想找一個鄰近公司的地方安頓下來；又試想像一位剛被香港的大學錄取的留學生，在供應有限的情況下並不保證一定能獲派學生宿舍。在這兩種情況下，應該不難看出為何擁一站式生活配套的住宅公寓可能是他們的首選。不僅是傳統的服務式公寓，還涵蓋不同體驗的綜合營運模式可能是未來的趨勢。

業主/投資者/物業資產管理者可以考慮一種營運模式——將傳統服務（家政、洗衣等）與零售及工作等其他資產類型的社區協同效應相結合。具有餐飲元素、公共工作及休閒空間的服務式公寓/共居就是可能吸引新需求的例子。當然，地點始終是一個重要的考慮因素——鄰近交通網絡、核心商業區及學校校園附近的房地產值得留意。

最後想提及，盡管最新的「撤辣」長期影響尚待觀察，但這仍然是一個重要的考慮因素。雖然當今資本市場仍然存在挑戰，但市場預期利率將會下降，香港房地產市場可能會發生變化，未來走勢值得關注。