港息將再升 疊加效應樓價跌勢急 [香港經濟日報] 2022-09-23

本港正式進入加息周期，雖然加息0.125厘低於預期，但預期年內仍然有機會再加息。各區二手屋苑下試心理關口，第4季樓價能否守住2019年初水平成為關鍵。

各區二手 均下試心理關口

香港近4年來，首次加最優惠利率（P），幅度僅0.125厘，相較市場預期的0.25厘為低，不過由於美國在第4季仍然會繼續加息，市場預期年底前香港息口仍有上升空間，而現時實際按息大約2.6厘至2.8厘水平，屆時有機會升至3厘水平，挑戰逾10年新高水平。

雖然今次加息幅度溫和，業主面對每個月供款只是增加大約數百元，加息對樓市影響以心理因素為主，但要留意是加息的影響，往往是疊加出現，首次加幅影響溫和，但當累積出現第二、第三次加息，對於業主、準買家構成的壓力將逐漸增加。

在加息因素之下，有機會加速樓價跌勢，目前各區二手屋苑均在下試心理關口。以上車盤為例，沙田第一城兩房在7月份首度跌穿500萬水平，隨即成為其他準買家「鋤價」指標，近期已經跌至400萬元邊緣，會否再現「3字頭」將會成為下一波跌浪關鍵。

事實上，以中原城市領先指數（CCL）為例，上周報171.27點，連跌9周，正在下試2019年初的低位169.95點，今日公布的新指數會否失守值得關注。一旦失守170點，再下一浪或會跌至2017年中，160點左右的橫行區域，相較現時樓價再跌7%。

現時二手市場部分成交，已開始出現造價重回2017年、2018年水平，甚至出現蝕讓，在今年第4季的樓價走勢將會成為關鍵。