港島寫字樓租賃短期能翻身？ [香港經濟日報] 2023-10-31

港島區寫字樓租賃市場於近月持續疲軟，租賃活動水平亦較低。9月份，港島區整體甲廈有效淨租金繼續下跌，至每月每平方呎67.1元，按月下跌0.4%，而由年初至今共下跌3.4%。中環及銅鑼灣錄得年初至今最大跌幅，分別為5.6%及5.8%。

近期市場低迷，雖然大部分寫字樓租戶按兵不動，選擇續租而放棄搬遷，但亦有小部分租戶抓住租金下跌的機會，在核心地段進行寫字樓升級和擴充，轉而追求更優質的寫字樓空間。另外，有部分租戶節省成本和優化營運，仍在繼續縮小規模，而之前有些支付較高租金的公司棄租部分寫字樓面積或轉租辦公空間以降低成本。

在過去一兩個月，一些金融機構藉着較低的租金水平，在核心區整合及進行升級。此外，部分律師行亦相對積極，當中包括寫字樓搬遷和升級，其中以一些中資律師行較為活躍，在中環核心區積極尋求中小型寫字樓空間以進行擴張。

除了金融機構和律師行外，其他行業的租戶亦有所舉動。據市場消息指，以麥卡倫（The Macallan）、Highland Park和The Glenrothes威士忌等高端烈酒品牌著稱的公司Edrington，承租金鐘太古廣場2座約1.7萬方呎寫字樓。此外，恒地（00012） 旗下位於中環美利道的寫字樓項目The Henderson，除之前落戶的私募基金凱雷國際投資公司（Carlyle）和佳士得拍賣行（Christie's）外，瑞士奢華腕錶品牌愛彼（Audemars Piguet）承租項目一層1.2萬平方呎辦公室樓面。大廈預料於2023年第四季落成，2024年中正式入伙。

料2025前 租金每年跌3%

筆者認為，港島區各區甲級寫字樓的空置率參差不齊，短期內辦公室租賃需求將繼續低迷，明顯缺乏帶動復甦的催化劑。加上部分地區現有的高空置率以及大量的新供應，租金下降趨勢將在未來數月持續。預計在今年餘下時間，港島區整體租金將下跌3%至5%，而中環則由於新供應較多的關係，全年租金或出現高達8%的較大跌幅。

港島區甲級寫字樓租賃市場在未來一兩年仍充滿挑戰，空置率將會保持高企，繼續對租金構成壓力。預期從現在到2025年，港島區甲級寫字樓租賃市場會由租客主導市場，每年租金仍有機會下跌約3%。

更重要的是，市場在新冠疫情的3年間已形成「新常態」，包括在家工作（work from home）和辦公桌輪用製（hot-desking），影響整體的吸納量。長遠而言，港島區甲級寫字樓市場必須引入新需求來源和新興產業以吸納寫字樓空間。