港地產市場價跌實力升 [香港經濟日報] 2023-12-08

一個硬幣有兩面，1998年後的樓市低潮，低迷及復甦時段的成交大減，令全港有如做着一個「供樓運動」，供滿樓的物業愈來愈多，由市道景氣借貸過多的窮爸爸，變為供滿樓佔大多數的富爸爸，一場金融災難反而令香港經濟「修成正果」，成為財富實力極強的地方，這正是筆者在2006年提出的《錢罌效應》。

世情如硬幣，市場也如呼吸。近年極端的悲觀反而打造了長遠的財富優勢，香港除了持續保持着愈來愈多供滿樓的財富力量外，近兩年港人正在全民做着一場「定期存款運動」。

9萬億定存可成驚人購買力

在2003年之後香港資金不斷累積，如滾雪球般愈滾愈大。銀行體制內已經有超過16萬億元以上的資金，是1997年的約6倍。近年愈來愈多人做定期存款，是因為在時代風險和世紀悲情下，配合香港聯繫滙率下定期存款利息可高於住宅按揭息口、通脹和GDP增長率。於是定期成為了「有錢人」的最佳選擇，香港貸存比率現在只是約65%，住宅按揭只是約2萬億元，以香港16萬億元的資金來應付當然遊刃有餘，但是世情日益戲劇化，愈來愈多人做定期，導致16萬億元的資金裏面竟超過9萬億元是定期存款。這些是十分驚人的購買力，我們不可以當其不存在，要明白資金的本質是會流動的，始終一日「有錢人」會在不同的市場特性下去做正確決定，將存款變回購買力。

香港存款之多，根據最近Trading Economics網上平台的統計，除盧森堡以外，香港是世界上存款對比GDP比例最大的資金池城市，香港是高達403%，在這幾年災難之下，香港的財富實際上是仍增加不少，除了愈來愈多人供滿樓之外，銀行裏面的充裕資金亦是傲視世界的情況，這是數字上反映出的事實。當然，購買力大量集中在定期存款，令到市場上購買力流動不足，價格因此下跌，價格下跌令到不少商業借貸要補倉，這個是在新常態裏面的陣痛，但這個陣痛並不可以忽略筆者以上所說財富優勢的存在，「價格」會被很多因素所影響，但最重要是很多投資品「價值」是仍然向上，住宅租金連續9個月的上升，這便是重要的啟示。

而近期以現金一筆過付清樓價買樓有明顯增加的趨勢，這亦代表了市場仍然是有錢人所主導和決定，草根人士和年輕人應該掌握眼前的機會考慮是否置業啊。