減辣後樓價未回升 投資海外更吸引？ [香港經濟日報] 2024-01-02

施政報告宣布調整樓市「辣招」，但樓價沒有因此見底回升，只是成交略為增多。事實上，減辣暫時效果有限，除多了些受惠「先免後徵」的外來專才出來買樓，投資者仍然傾向靜觀其變，始終目前投資市場有更好選擇。除非政府進一步「減辣」，否則難以改變市場氣氛。

目前市場交投氣氛仍然低迷，其中一個原因是高息。雖然參考政府數據，租金指數反覆上升，但目前按揭利率仍然高於收租回報，遏抑買家入市意慾。另一原因是中國經濟疫後復甦不似預期，使資金鏈變得緊張，企業經營愈來愈艱難，香港經濟自然受影響。

此外，外圍政經環境複雜多變，亦影響香港樓市交投氣氛。最近一年，先有俄烏戰爭，再有以巴衝突，窒礙全球經濟增長。國際貨幣基金組織（IMF）10月預測2023年的全球經濟增長將由2002年的3.5%，減慢至3%。香港作為細小外向型經濟體，難免受到影響。

留意滙率風險 隨時賺價蝕滙

住宅樓價持續受壓，部分投資者有意轉向商用物業，又或海外物業，但要留意的是，目前商用物業市道亦不見得好，如甲級商廈空置率持續高企，而且未來供應仍會增加。至於投資海外物業則要留意稅務問題，部分地區設有資本增值稅，稅制與香港不同。此外，滙率風險也不可忽視，隨時賺價蝕滙。

雖然經濟復甦乏力，加上地緣政治局勢緊張，但香港樓市不宜看得太悲觀，相信現時差不多見底，即樓價進一步大跌機會不大，原因是樓市積壓不少需求有待釋放，許多人仍靜候入市時機，而且美國聯儲局加息周期接近尾聲，即有關利率的不確定性將會消退。

市場普遍認為，美國通脹有望受控，預期聯儲局將於今年下半年減息，加上中國經濟加快復甦，相信香港樓市將轉強，料今年是「先苦後甜」格局。事實上，過去20年，香港樓價反覆上升，近年才難得出現明顯調整，多了些低於銀行估價的二手放盤。若有意買樓自住，目前可說是最好時機，但要買防守力較高的物業，即留意物業的樓層、景觀、位置，物以罕為貴。